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Maison 7 pièces 143 m²

Bien expiré
VilleGoulles (19)
Surface143m²
Coût Total141 880€
Loyer Annuel10 859€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 538,46 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 143 m²

Venez découvrir cette magnifique maison de caractère idéalement située en plein centre du bourg de Goulles. Cette charmante demeure offre 5 chambres spacieuses, dont une située au rez-de-chaussée. Une cuisine séparée, entièrement équipée, ainsi qu'un grand salon lumineux de plus de 40 m2 . À l'arrière, une superbe terrasse en pierres vous attend, avec un jardin entièrement clos qui saura vous séduire. Attenante à la maison, une grange sur deux niveaux : la partie basse sert de cave, tandis que la partie supérieure propose un plateau de plus de 70 m2 avec WC et point d'eau. Cet espace est à aménager selon vos envies et besoins. Des travaux sur un mur sont à prévoir. N'hésitez pas à contacter Maxime pour plus d'informations.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 143 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/12/2023

Consommation énergie primaire : 463 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 298 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 400 € et 6 000 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Goulles
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19430
Coordonnées : 44.989530, 2.115896
Total : 141 880€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 58 720€
Valeur du bien : 135 720€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10859€/an
Fourchette totale : 689€ - 1189€/mois
Fourchette annuelle : 8267€ - 14264€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 475,93€
Coût de l'assurance :12 414,50€
Taxe foncière : 1 085,88€/an
Soit par mois : 90,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 720 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:5 720€
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 40€/m² = 5720€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité salon: 800€ (inclut matériel et main d'œuvre) = 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Goulles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 859 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 734 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 880 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 037 €
Revenus locatifs : +10 859 €
Charges déductibles : -65 037 €
Résultat foncier Année 1 : -54 178 €(Déficit de 54 178 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 778 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 317 €/an
Revenus locatifs : +10 859 €
Charges déductibles : -6 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32778.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 859 €65 041 €4 739 €-54 183 €21 400 €32 783 €32 783 €
211 076 €6 195 €4 613 €4 881 €--27 902 €
311 297 €6 065 €4 482 €5 233 €--22 669 €
411 523 €5 930 €4 347 €5 594 €--17 076 €
511 754 €5 790 €4 208 €5 964 €--11 112 €
611 989 €5 646 €4 063 €6 343 €--4 769 €
712 229 €5 496 €3 914 €6 732 €---
812 473 €5 342 €3 759 €7 131 €---
912 723 €5 182 €3 600 €7 541 €---
1012 977 €5 017 €3 434 €7 960 €---
1113 237 €4 846 €3 263 €8 391 €---
1213 501 €4 669 €3 087 €8 832 €---
1313 772 €4 486 €2 904 €9 285 €---
1414 047 €4 297 €2 715 €9 750 €---
1514 328 €4 101 €2 519 €10 227 €---
1614 614 €3 899 €2 317 €10 715 €---
1714 907 €3 690 €2 107 €11 217 €---
1815 205 €3 473 €1 891 €11 732 €---
1915 509 €3 249 €1 667 €12 260 €---
2015 819 €3 018 €1 435 €12 802 €---
2116 136 €2 778 €1 196 €13 358 €---
2216 458 €2 530 €948 €13 928 €---
2316 787 €2 274 €691 €14 514 €---
2417 123 €2 009 €426 €15 114 €---
2517 466 €1 735 €152 €15 731 €---
TOTAL347 809 €166 757 €68 476 €181 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-6 420 €+8 700 €
2+2 280 €0 €+2 280 €
3+2 280 €0 €+2 280 €
4+2 280 €0 €+2 280 €
5+2 280 €0 €+2 280 €
6+2 280 €0 €+2 280 €
7+2 280 €+589 €+1 691 €
8+2 280 €+2 139 €+141 €
9+2 280 €+2 262 €+18 €
10+2 280 €+2 388 €-108 €
11+2 280 €+2 517 €-237 €
12+2 280 €+2 650 €-370 €
13+2 280 €+2 786 €-506 €
14+2 280 €+2 925 €-645 €
15+2 280 €+3 068 €-788 €
16+2 280 €+3 215 €-935 €
17+2 280 €+3 365 €-1 085 €
18+2 280 €+3 520 €-1 240 €
19+2 280 €+3 678 €-1 398 €
20+2 280 €+3 840 €-1 560 €
21+2 280 €+4 007 €-1 727 €
22+2 280 €+4 178 €-1 898 €
23+2 280 €+4 354 €-2 074 €
24+2 280 €+4 534 €-2 254 €
25+2 280 €+4 719 €-2 439 €
Total+57 000 €+54 316 €+2 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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