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Détails du bien

VilleSulniac (56)
Surface77m²
Coût Total152 300€
Loyer Annuel10 265€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Centre de Sulniac, découvrez cette maison en pierre mitoyenne d'environ 77 m² habitables. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine ouverte sur le séjour et un WC.

À l'étage, un couloir dessert une salle d'eau, un WC, un bureau et deux chambres.

Vous profiterez également d'un petit jardin ainsi que d'une place de stationnement privative devant la maison.

Idéalement située, cette maison bénéficie d'un emplacement pratique à proximité immédiate des commodités : médecins, pharmacie et écoles accessibles à pied.

Maison actuellement louée avec un bail en cours, pour un loyer mensuel de 497 € hors charges. Prix : 110000.0 euros, Net vendeur : 101000.0 euros , Honoraires charge acquéreur : 8.92 %TTC. Bien proposé par Hélène DUBOT EI, agent commercial (RSAC 102565447)

Ville : Sulniac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56250
Total : 152 300€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 143 500€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.11€/m²/mois
Fourchette : 8.80€ - 14.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10265€/an
Fourchette totale : 678€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 8131€ - 12960€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 597,96 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 043 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-90 043€ (-45.0%)
Marge achat-revente :47 743€ (23.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 434,91€
Coût de l'assurance :13 326,25€
Taxe foncière : 1 026,54€/an
Soit par mois : 85,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, nouveaux placards, plan de travail, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations datées nécessitant mise à jour
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Menuiseries intérieures
Remplacement des portes et plinthes dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2/5 assumé - menuiseries intérieures vieillissantes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 m² × 1500€/m² = 9000€, Électroménager: 1000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité: 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Menuiseries intérieures:2 000€
    Remplacement portes et plinthes: 2 chambres × 1000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 265 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 323 €
Revenus locatifs : +10 265 €
Charges déductibles : -40 323 €
Résultat foncier Année 1 : -30 058 €(Déficit de 30 058 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 358 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 823 €/an
Revenus locatifs : +10 265 €
Charges déductibles : -6 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19357.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 265 €40 328 €5 269 €-30 063 €10 700 €19 363 €19 363 €
210 471 €6 690 €5 131 €3 780 €--15 582 €
310 680 €6 547 €4 988 €4 133 €--11 450 €
410 894 €6 399 €4 840 €4 494 €--6 955 €
511 112 €6 246 €4 686 €4 866 €--2 089 €
611 334 €6 087 €4 528 €5 247 €---
711 560 €5 923 €4 363 €5 638 €---
811 792 €5 753 €4 193 €6 039 €---
912 028 €5 576 €4 017 €6 451 €---
1012 268 €5 394 €3 834 €6 874 €---
1112 513 €5 205 €3 645 €7 309 €---
1212 764 €5 009 €3 449 €7 755 €---
1313 019 €4 806 €3 247 €8 213 €---
1413 279 €4 596 €3 037 €8 683 €---
1513 545 €4 379 €2 819 €9 166 €---
1613 816 €4 154 €2 594 €9 662 €---
1714 092 €3 921 €2 361 €10 172 €---
1814 374 €3 679 €2 120 €10 695 €---
1914 661 €3 429 €1 870 €11 232 €---
2014 955 €3 170 €1 611 €11 785 €---
2115 254 €2 902 €1 342 €12 352 €---
2215 559 €2 624 €1 065 €12 934 €---
2315 870 €2 337 €777 €13 533 €---
2416 187 €2 039 €479 €14 148 €---
2516 511 €1 731 €171 €14 781 €---
TOTAL328 803 €148 925 €76 435 €179 878 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 878 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 156 €-3 210 €+5 366 €
2+2 156 €0 €+2 156 €
3+2 156 €0 €+2 156 €
4+2 156 €0 €+2 156 €
5+2 156 €0 €+2 156 €
6+2 156 €+947 €+1 209 €
7+2 156 €+1 691 €+465 €
8+2 156 €+1 812 €+344 €
9+2 156 €+1 935 €+221 €
10+2 156 €+2 062 €+94 €
11+2 156 €+2 193 €-37 €
12+2 156 €+2 326 €-170 €
13+2 156 €+2 464 €-308 €
14+2 156 €+2 605 €-449 €
15+2 156 €+2 750 €-594 €
16+2 156 €+2 899 €-743 €
17+2 156 €+3 051 €-895 €
18+2 156 €+3 208 €-1 052 €
19+2 156 €+3 370 €-1 214 €
20+2 156 €+3 535 €-1 379 €
21+2 156 €+3 706 €-1 550 €
22+2 156 €+3 880 €-1 724 €
23+2 156 €+4 060 €-1 904 €
24+2 156 €+4 245 €-2 089 €
25+2 156 €+4 434 €-2 278 €
Total+53 900 €+53 964 €+-64 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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