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Détails du bien

VilleVilleneuve-la-Garenne (92)
Surface61.96
Coût Total193 440
Loyer Annuel13 157
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 61.96 m²
Prix au m² : 2 711,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique Individuel électrique Electricité, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 Halesia Immobilier Villeneuve-la-Garenne au pied de arrêt du Tramway 1, découvrez dans cette résidence orientée plein Sud, un appartement de 3 pièces principales de 62 m² avec balcon, situé au 5e étage, prêt à vous accueillir. Profitez d'un séjour lumineux, d'une cuisine aménagée (possible ouvrir sur Séjour) et de deux chambres confortables, d'une salle de bains, d'un wc séparé, de nombreux grands rangements, d'un grand débarras. Un box en sous sol . Idéalement situé, vous trouverez à proximité immédiate des commerces, du centre médical. Les familles apprécieront la proximité des écoles. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1220.0 € et 1680.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21halesia-immobilier.com/mentions_legales/

Ville : Villeneuve-la-Garenne
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92390
Coordonnées : 48.935894, 2.327546
Total : 193 440
Prix d'acquisition : 168 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 180 000
Frais de notaire : 13 440
Coût estimé : 13 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.96
Loyer prédit : 17.70€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1096€/mois
Loyer annuel estimé : 13157€/an
Fourchette totale : 885€ - 1359€/mois
Fourchette annuelle : 10618€ - 16305€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 155,87 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 538
Prix d'achat :168 000
Décote à l'achat :-27 538 (-14.1%)
Marge achat-revente :2 098€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,14€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 001,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 360,48
Coût de l'assurance :13 540,80
Taxe foncière : 1 315,75€/an
Soit par mois : 109,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 096,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 110,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 61.96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 157 €/an
Calcul : 1 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 440 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 316 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 312
Revenus locatifs : +13 157
Charges déductibles : -20 312
Résultat foncier Année 1 : -7 155(Déficit de 7 155 €)
Imputable sur revenu global : 7 155
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 312 €/an
Revenus locatifs : +13 157
Charges déductibles : -8 312
Résultat foncier Années 2+ : 4 845 €/an
Prix d'achat du bien : 168 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 15720 3186 461-7 1617 161 €--
213 4218 1466 2895 274---
313 6897 9696 1115 720---
413 9637 7855 9276 178---
514 2427 5945 7376 648---
614 5277 3975 5407 130---
714 8177 1945 3367 624---
815 1146 9835 1268 131---
915 4166 7654 9088 651---
1015 7246 5404 6829 185---
1116 0396 3074 4499 732---
1216 3606 0664 20810 294---
1316 6875 8163 95910 871---
1417 0215 5583 70111 462---
1517 3615 2923 43412 069---
1617 7085 0163 15812 693---
1718 0624 7302 87313 332---
1818 4244 4352 57813 989---
1918 7924 1302 27214 662---
2019 1683 8141 95715 354---
2119 5513 4871 63016 064---
2219 9423 1491 29216 793---
2320 3412 80094317 541---
2420 7482 43958118 309---
2521 1632 06520719 098---
TOTAL421 438151 79593 360269 6437 161Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 148
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 643
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 763-2 148+4 911
2+2 763+1 582+1 181
3+2 763+1 716+1 047
4+2 763+1 853+910
5+2 763+1 994+769
6+2 763+2 139+624
7+2 763+2 287+476
8+2 763+2 439+324
9+2 763+2 595+168
10+2 763+2 755+8
11+2 763+2 920-157
12+2 763+3 088-325
13+2 763+3 261-498
14+2 763+3 439-676
15+2 763+3 621-858
16+2 763+3 808-1 045
17+2 763+4 000-1 237
18+2 763+4 197-1 434
19+2 763+4 399-1 636
20+2 763+4 606-1 843
21+2 763+4 819-2 056
22+2 763+5 038-2 275
23+2 763+5 262-2 499
24+2 763+5 493-2 730
25+2 763+5 729-2 966
Total+69 075+80 893+-11 818
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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