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Détails du bien

Bien expiré
VilleVilleneuve-la-Garenne (92)
Surface61.96m²
Coût Total193 440€
Loyer Annuel13 157€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 61.96 m²
Prix au m² : 2 711,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique Individuel électrique Electricité, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 Halesia Immobilier Villeneuve-la-Garenne au pied de arrêt du Tramway 1, découvrez dans cette résidence orientée plein Sud, un appartement de 3 pièces principales de 62 m² avec balcon, situé au 5e étage, prêt à vous accueillir. Profitez d'un séjour lumineux, d'une cuisine aménagée (possible ouvrir sur Séjour) et de deux chambres confortables, d'une salle de bains, d'un wc séparé, de nombreux grands rangements, d'un grand débarras. Un box en sous sol . Idéalement situé, vous trouverez à proximité immédiate des commerces, du centre médical. Les familles apprécieront la proximité des écoles. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1220.0 € et 1680.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21halesia-immobilier.com/mentions_legales/

Ville : Villeneuve-la-Garenne
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92390
Coordonnées : 48.935894, 2.327546
Total : 193 440€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 180 000€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.96m²
Loyer prédit : 17.70€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1096€/mois
Loyer annuel estimé : 13157€/an
Fourchette totale : 885€ - 1359€/mois
Fourchette annuelle : 10618€ - 16305€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 155,87 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 538 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-27 538€ (-14.1%)
Marge achat-revente :2 098€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,14€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 001,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 360,48€
Coût de l'assurance :13 540,80€
Taxe foncière : 1 315,75€/an
Soit par mois : 109,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 096,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 110,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 61.96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 157 €/an
Calcul : 1 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 440 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 316 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 312 €
Revenus locatifs : +13 157 €
Charges déductibles : -20 312 €
Résultat foncier Année 1 : -7 155 €(Déficit de 7 155 €)
Imputable sur revenu global : 7 155 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 312 €/an
Revenus locatifs : +13 157 €
Charges déductibles : -8 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 845 €/an
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 157 €20 318 €6 461 €-7 161 €7 161 €--
213 421 €8 146 €6 289 €5 274 €---
313 689 €7 969 €6 111 €5 720 €---
413 963 €7 785 €5 927 €6 178 €---
514 242 €7 594 €5 737 €6 648 €---
614 527 €7 397 €5 540 €7 130 €---
714 817 €7 194 €5 336 €7 624 €---
815 114 €6 983 €5 126 €8 131 €---
915 416 €6 765 €4 908 €8 651 €---
1015 724 €6 540 €4 682 €9 185 €---
1116 039 €6 307 €4 449 €9 732 €---
1216 360 €6 066 €4 208 €10 294 €---
1316 687 €5 816 €3 959 €10 871 €---
1417 021 €5 558 €3 701 €11 462 €---
1517 361 €5 292 €3 434 €12 069 €---
1617 708 €5 016 €3 158 €12 693 €---
1718 062 €4 730 €2 873 €13 332 €---
1818 424 €4 435 €2 578 €13 989 €---
1918 792 €4 130 €2 272 €14 662 €---
2019 168 €3 814 €1 957 €15 354 €---
2119 551 €3 487 €1 630 €16 064 €---
2219 942 €3 149 €1 292 €16 793 €---
2320 341 €2 800 €943 €17 541 €---
2420 748 €2 439 €581 €18 309 €---
2521 163 €2 065 €207 €19 098 €---
TOTAL421 438 €151 795 €93 360 €269 643 €7 161 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 148 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 763 €-2 148 €+4 911 €
2+2 763 €+1 582 €+1 181 €
3+2 763 €+1 716 €+1 047 €
4+2 763 €+1 853 €+910 €
5+2 763 €+1 994 €+769 €
6+2 763 €+2 139 €+624 €
7+2 763 €+2 287 €+476 €
8+2 763 €+2 439 €+324 €
9+2 763 €+2 595 €+168 €
10+2 763 €+2 755 €+8 €
11+2 763 €+2 920 €-157 €
12+2 763 €+3 088 €-325 €
13+2 763 €+3 261 €-498 €
14+2 763 €+3 439 €-676 €
15+2 763 €+3 621 €-858 €
16+2 763 €+3 808 €-1 045 €
17+2 763 €+4 000 €-1 237 €
18+2 763 €+4 197 €-1 434 €
19+2 763 €+4 399 €-1 636 €
20+2 763 €+4 606 €-1 843 €
21+2 763 €+4 819 €-2 056 €
22+2 763 €+5 038 €-2 275 €
23+2 763 €+5 262 €-2 499 €
24+2 763 €+5 493 €-2 730 €
25+2 763 €+5 729 €-2 966 €
Total+69 075 €+80 893 €+-11 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 153 jours
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