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Local à rénover en appartement centre bourg herbignac

Bien expiré
VilleHerbignac (44)
Surface45m²
Coût Total395 020€
Loyer Annuel7 807€
Rentabilité1.98%
Cashflow/mois-1 509€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 977,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 45 m², 2 pièces

Découvrez à l'arrière d'un immeuble situé en plein centre d'Herbignac.

Local à rénover complétement en appartement.

Deux pièces possibles sur cour au calme avec un excellent emplacement.

Gros travaux à prévoir.

Idéal investissement locatif.

Ville : Herbignac
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44410
Coordonnées : 47.446267, -2.321228
Total : 395 020€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 347 500€
Valeur du bien : 391 500€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 18.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7807€/an
Fourchette totale : 513€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 6156€ - 9900€/an
Rentabilité brute :1.98%
Fourchette de rentabilité :1.56% - 2.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :395 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 943,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :118,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 062,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 128,66€
Coût de l'assurance :35 551,80€
Taxe foncière : 780,65€/an
Soit par mois : 65,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 31,77€/mois
Soit par an : 381,21€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 650,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 159,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 508,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général à rénover - nécessité de mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: plomberie complète
Raison: État général à rénover - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :347 500 €(7 722 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:325 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 45 m² × 7 200€/système = 7200€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1 300€/fenêtre = 6500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2 000€/m² (4m²) = 8000€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre (15 m²) × 300€/m² = 4500€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Herbignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 807 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 395 020 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 422 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 781 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 347 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 363 108 €
Revenus locatifs : +7 807 €
Charges déductibles : -363 108 €
Résultat foncier Année 1 : -355 302 €(Déficit de 355 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 333 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 608 €/an
Revenus locatifs : +7 807 €
Charges déductibles : -15 608 €
Résultat foncier Années 2+ : -7 802 €/an(Déficit de 7 802 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 328683.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 807 €363 121 €13 037 €-355 315 €21 400 €333 915 €333 915 €
27 963 €15 272 €12 688 €-7 309 €2 584 €4 725 €338 640 €
38 122 €14 911 €12 327 €-6 789 €2 584 €4 205 €342 845 €
48 284 €14 538 €11 954 €-6 254 €2 584 €3 670 €346 515 €
58 450 €14 153 €11 569 €-5 703 €2 584 €3 119 €349 634 €
68 619 €13 754 €11 170 €-5 135 €2 584 €2 551 €352 185 €
78 791 €13 342 €10 758 €-4 550 €2 584 €1 966 €354 151 €
88 967 €12 915 €10 331 €-3 948 €2 584 €1 364 €355 515 €
99 147 €12 475 €9 891 €-3 328 €2 584 €744 €356 259 €
109 330 €12 019 €9 435 €-2 689 €2 584 €105 €356 365 €
119 516 €11 548 €8 964 €-2 032 €2 032 €-356 365 €
129 706 €11 061 €8 477 €-1 354 €1 354 €-22 450 €
139 901 €10 557 €7 973 €-656 €656 €-17 725 €
1410 099 €10 036 €7 452 €62 €--13 457 €
1510 301 €9 498 €6 914 €803 €--9 047 €
1610 507 €8 941 €6 357 €1 565 €--5 165 €
1710 717 €8 366 €5 782 €2 351 €--1 829 €
1810 931 €7 771 €5 187 €3 160 €---
1911 150 €7 156 €4 572 €3 994 €---
2011 373 €6 519 €3 936 €4 853 €---
2111 600 €5 862 €3 278 €5 738 €---
2211 832 €5 182 €2 598 €6 650 €---
2312 069 €4 479 €1 895 €7 590 €---
2412 310 €3 752 €1 168 €8 558 €---
2512 556 €3 001 €417 €9 556 €---
TOTAL250 046 €600 227 €188 129 €-350 181 €48 698 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 14 609 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -350 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 807 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 639 €-6 420 €+8 059 €
2+1 639 €-775 €+2 414 €
3+1 639 €-775 €+2 414 €
4+1 639 €-775 €+2 414 €
5+1 639 €-775 €+2 414 €
6+1 639 €-775 €+2 414 €
7+1 639 €-775 €+2 414 €
8+1 639 €-775 €+2 414 €
9+1 639 €-775 €+2 414 €
10+1 639 €-775 €+2 414 €
11+1 639 €-609 €+2 248 €
12+1 639 €-406 €+2 045 €
13+1 639 €-197 €+1 836 €
14+1 639 €0 €+1 639 €
15+1 639 €0 €+1 639 €
16+1 639 €0 €+1 639 €
17+1 639 €0 €+1 639 €
18+1 639 €+399 €+1 240 €
19+1 639 €+1 198 €+441 €
20+1 639 €+1 456 €+183 €
21+1 639 €+1 721 €-82 €
22+1 639 €+1 995 €-356 €
23+1 639 €+2 277 €-638 €
24+1 639 €+2 567 €-928 €
25+1 639 €+2 867 €-1 228 €
Total+40 975 €-128 €+41 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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