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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface77m²
Coût Total168 300€
Loyer Annuel11 033€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 493,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/8 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition ouest

Découvrez cet ancien T5 transformé en T4 de 77 m², situé au 7e étage sur 8 d'une copropriété soignée et bien entretenue. Dès votre arrivée, vous serez séduit par sa vue exceptionnelle, son exposition traversante et sa belle luminosité naturelle présente tout au long de la journée. L'appartement offre un agencement fonctionnel et agréable à vivre. Vous profiterez d'un spacieux séjour de 27 m², idéal pour recevoir famille et amis, ainsi que d'une cuisine indépendante entièrement équipée. L'espace nuit se compose de trois chambres confortables de 10 à 12 m², permettant d'accueillir une famille ou de créer un espace bureau pour le télétravail. Côté prestations, vous bénéficierez du double vitrage PVC, garantissant un bon confort thermique et acoustique. Un balcon vous permettra de profiter pleinement de la vue dégagée, tandis qu'une cave privative viendra compléter les espaces de rangement. Les atouts du bien : • Ancien T5 transformé en T4 • 77 m² habitables • 7e étage sur 8 avec ascenseur • Vue exceptionnelle et dégagée • Appartement traversant et lumineux • Séjour de 27 m² • Cuisine indépendante équipée • 3 chambres de 10 à 12 m² • Double vitrage PVC • Balcon • Cave privative • Copropriété entretenue • Proximité immédiate des commerces, transports, écoles et commodités Un appartement idéal pour une famille ou un premier achat, alliant confort, luminosité et vue imprenable. À visiter sans tarder

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette annonce a été publiée par un agent commercial. POUR TOUS RENSEIGNEMENTS COMPLÉMENTAIRES, DESCRIPTIF TECHNIQUE COMPLET DU BIEN ET VISITE, CONTACTER : HAIMICHE Hassiba

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.181377, 5.726391
Total : 168 300€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 159 100€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11033€/an
Fourchette totale : 716€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8597€ - 14158€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 707,92 €/m²
Basé sur :1616 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 509 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-93 509€ (-44.8%)
Marge achat-revente :40 209€ (19.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,49€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 891,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 923,59€
Coût de l'assurance :15 147,00€
Taxe foncière : 1 103,29€/an
Soit par mois : 91,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 919,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(573 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 750€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 200€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Salle de bain:6 900€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol 30 m²: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2 700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 033 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 592 €
Revenus locatifs : +11 033 €
Charges déductibles : -51 592 €
Résultat foncier Année 1 : -40 559 €(Déficit de 40 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 159 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 492 €/an
Revenus locatifs : +11 033 €
Charges déductibles : -7 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19159.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 033 €51 598 €5 789 €-40 565 €21 400 €19 165 €19 165 €
211 254 €7 346 €5 637 €3 908 €--15 257 €
311 479 €7 188 €5 479 €4 290 €--10 967 €
411 708 €7 025 €5 316 €4 683 €--6 284 €
511 942 €6 857 €5 147 €5 086 €--1 198 €
612 181 €6 682 €4 973 €5 499 €---
712 425 €6 501 €4 792 €5 924 €---
812 673 €6 314 €4 604 €6 360 €---
912 927 €6 120 €4 411 €6 807 €---
1013 185 €5 919 €4 210 €7 266 €---
1113 449 €5 711 €4 002 €7 738 €---
1213 718 €5 496 €3 787 €8 222 €---
1313 992 €5 273 €3 564 €8 719 €---
1414 272 €5 042 €3 333 €9 230 €---
1514 558 €4 803 €3 094 €9 754 €---
1614 849 €4 556 €2 847 €10 293 €---
1715 146 €4 300 €2 591 €10 846 €---
1815 449 €4 035 €2 326 €11 414 €---
1915 758 €3 760 €2 051 €11 997 €---
2016 073 €3 476 €1 767 €12 597 €---
2116 394 €3 182 €1 473 €13 213 €---
2216 722 €2 877 €1 168 €13 845 €---
2317 057 €2 562 €852 €14 495 €---
2417 398 €2 235 €526 €15 163 €---
2517 746 €1 897 €188 €15 849 €---
TOTAL353 387 €170 753 €83 924 €182 634 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 317 €-6 420 €+8 737 €
2+2 317 €0 €+2 317 €
3+2 317 €0 €+2 317 €
4+2 317 €0 €+2 317 €
5+2 317 €0 €+2 317 €
6+2 317 €+1 290 €+1 027 €
7+2 317 €+1 777 €+540 €
8+2 317 €+1 908 €+409 €
9+2 317 €+2 042 €+275 €
10+2 317 €+2 180 €+137 €
11+2 317 €+2 321 €-4 €
12+2 317 €+2 467 €-150 €
13+2 317 €+2 616 €-299 €
14+2 317 €+2 769 €-452 €
15+2 317 €+2 926 €-609 €
16+2 317 €+3 088 €-771 €
17+2 317 €+3 254 €-937 €
18+2 317 €+3 424 €-1 107 €
19+2 317 €+3 599 €-1 282 €
20+2 317 €+3 779 €-1 462 €
21+2 317 €+3 964 €-1 647 €
22+2 317 €+4 154 €-1 837 €
23+2 317 €+4 349 €-2 032 €
24+2 317 €+4 549 €-2 232 €
25+2 317 €+4 755 €-2 438 €
Total+57 925 €+54 790 €+3 135 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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