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Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface77
Coût Total168 300
Loyer Annuel11 033
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-64
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 493,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/8 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition ouest

Découvrez cet ancien T5 transformé en T4 de 77 m², situé au 7e étage sur 8 d'une copropriété soignée et bien entretenue. Dès votre arrivée, vous serez séduit par sa vue exceptionnelle, son exposition traversante et sa belle luminosité naturelle présente tout au long de la journée. L'appartement offre un agencement fonctionnel et agréable à vivre. Vous profiterez d'un spacieux séjour de 27 m², idéal pour recevoir famille et amis, ainsi que d'une cuisine indépendante entièrement équipée. L'espace nuit se compose de trois chambres confortables de 10 à 12 m², permettant d'accueillir une famille ou de créer un espace bureau pour le télétravail. Côté prestations, vous bénéficierez du double vitrage PVC, garantissant un bon confort thermique et acoustique. Un balcon vous permettra de profiter pleinement de la vue dégagée, tandis qu'une cave privative viendra compléter les espaces de rangement. Les atouts du bien : • Ancien T5 transformé en T4 • 77 m² habitables • 7e étage sur 8 avec ascenseur • Vue exceptionnelle et dégagée • Appartement traversant et lumineux • Séjour de 27 m² • Cuisine indépendante équipée • 3 chambres de 10 à 12 m² • Double vitrage PVC • Balcon • Cave privative • Copropriété entretenue • Proximité immédiate des commerces, transports, écoles et commodités Un appartement idéal pour une famille ou un premier achat, alliant confort, luminosité et vue imprenable. À visiter sans tarder

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette annonce a été publiée par un agent commercial. POUR TOUS RENSEIGNEMENTS COMPLÉMENTAIRES, DESCRIPTIF TECHNIQUE COMPLET DU BIEN ET VISITE, CONTACTER : HAIMICHE Hassiba

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.181377, 5.726391
Total : 168 300
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 44 100
Valeur du bien : 159 100
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11033€/an
Fourchette totale : 716€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8597€ - 14158€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 707,92 €/m²
Basé sur :1616 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 509
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-93 509 (-44.8%)
Marge achat-revente :40 209€ (19.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,49€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 891,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 923,59
Coût de l'assurance :15 147,00
Taxe foncière : 1 103,29€/an
Soit par mois : 91,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 919,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100(573 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 400
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 750€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 200
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Salle de bain:6 900
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:4 800
    Revêtement sol 30 m²: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2 700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 033 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 300 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 592
Revenus locatifs : +11 033
Charges déductibles : -51 592
Résultat foncier Année 1 : -40 559(Déficit de 40 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 159
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 492 €/an
Revenus locatifs : +11 033
Charges déductibles : -7 492
Résultat foncier Années 2+ : 3 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19159.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 03351 5985 789-40 56521 400 €19 165 €19 165 €
211 2547 3465 6373 908--15 257 €
311 4797 1885 4794 290--10 967 €
411 7087 0255 3164 683--6 284 €
511 9426 8575 1475 086--1 198 €
612 1816 6824 9735 499---
712 4256 5014 7925 924---
812 6736 3144 6046 360---
912 9276 1204 4116 807---
1013 1855 9194 2107 266---
1113 4495 7114 0027 738---
1213 7185 4963 7878 222---
1313 9925 2733 5648 719---
1414 2725 0423 3339 230---
1514 5584 8033 0949 754---
1614 8494 5562 84710 293---
1715 1464 3002 59110 846---
1815 4494 0352 32611 414---
1915 7583 7602 05111 997---
2016 0733 4761 76712 597---
2116 3943 1821 47313 213---
2216 7222 8771 16813 845---
2317 0572 56285214 495---
2417 3982 23552615 163---
2517 7461 89718815 849---
TOTAL353 387170 75383 924182 63421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 634
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 317-6 420+8 737
2+2 3170+2 317
3+2 3170+2 317
4+2 3170+2 317
5+2 3170+2 317
6+2 317+1 290+1 027
7+2 317+1 777+540
8+2 317+1 908+409
9+2 317+2 042+275
10+2 317+2 180+137
11+2 317+2 321-4
12+2 317+2 467-150
13+2 317+2 616-299
14+2 317+2 769-452
15+2 317+2 926-609
16+2 317+3 088-771
17+2 317+3 254-937
18+2 317+3 424-1 107
19+2 317+3 599-1 282
20+2 317+3 779-1 462
21+2 317+3 964-1 647
22+2 317+4 154-1 837
23+2 317+4 349-2 032
24+2 317+4 549-2 232
25+2 317+4 755-2 438
Total+57 925+54 790+3 135
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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