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Appartement à vendre

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface43
Coût Total83 760
Loyer Annuel6 275
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 45 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 046,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20 m²), 1 chambre, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T2 Proche centre ville, à Châlons-en-Champagne !

Nous avons le plaisir de vous présenter cet appartement T2 de 42,95 m², idéalement situé au coeur de la ville. Cet appartement situé au 3ème et dernier étage

Il dispose d'une entrée spacieuse distribuant Le Salon/Séjour de 23m² avec une cuisine aménagée, une chambre, une salle d'eau. L'appartement est très lumineux et offre une vue dégager.

Cet appartement est situé à proximité de nombreuses commodités, notamment la gare et le centre ville.

habitation stratégiquement placé ou rendement très intéressant en location ne manquer pas l'opportunité de le visiter.

Honoraires inclus de 12.5% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 40 000 euros. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1060.70 et 1060.70 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.955347, 4.375027
Total : 83 760
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 35 160
Valeur du bien : 80 160
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6275€/an
Fourchette totale : 413€ - 663€/mois
Fourchette annuelle : 4951€ - 7953€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 392,86 €/m²
Basé sur :293 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 893
Prix d'achat :45 000
Décote à l'achat :-14 893 (-24.9%)
Marge achat-revente :-23 867€ (-39.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 439,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 693,07
Coût de l'assurance :7 329,00
Taxe foncière : 627,47€/an
Soit par mois : 52,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens, état mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre avec murs abîmés et peinture écaillée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés et peinture écaillée, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 23 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 160(818 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 840
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 80€/m² = 1840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 275 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 812 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 892
Revenus locatifs : +6 275
Charges déductibles : -38 892
Résultat foncier Année 1 : -32 618(Déficit de 32 618 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 218
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 732 €/an
Revenus locatifs : +6 275
Charges déductibles : -3 732
Résultat foncier Années 2+ : 2 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11217.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 27538 8952 814-32 62021 400 €11 220 €11 220 €
26 4003 6602 7402 740--8 480 €
36 5283 5832 6622 945--5 535 €
46 6593 5032 5823 156--2 379 €
56 7923 4202 5003 372---
66 9283 3352 4143 593---
77 0663 2462 3253 820---
87 2083 1542 2344 053---
97 3523 0602 1394 292---
107 4992 9622 0414 537---
117 6492 8601 9404 789---
127 8022 7551 8355 046---
137 9582 6471 7265 311---
148 1172 5341 6145 583---
158 2792 4181 4985 861---
168 4452 2981 3776 147---
178 6142 1741 2536 440---
188 7862 0451 1246 741---
198 9621 9129917 050---
209 1411 7748547 367---
219 3241 6327117 692---
229 5101 4845648 026---
239 7001 3324118 369---
249 8951 1742548 720---
2510 0921 011909 081---
TOTAL200 97998 86940 693102 11021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 110
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 318-6 420+7 738
2+1 3180+1 318
3+1 3180+1 318
4+1 3180+1 318
5+1 318+298+1 020
6+1 318+1 078+240
7+1 318+1 146+172
8+1 318+1 216+102
9+1 318+1 288+30
10+1 318+1 361-43
11+1 318+1 437-119
12+1 318+1 514-196
13+1 318+1 593-275
14+1 318+1 675-357
15+1 318+1 758-440
16+1 318+1 844-526
17+1 318+1 932-614
18+1 318+2 022-704
19+1 318+2 115-797
20+1 318+2 210-892
21+1 318+2 308-990
22+1 318+2 408-1 090
23+1 318+2 511-1 193
24+1 318+2 616-1 298
25+1 318+2 724-1 406
Total+32 950+30 633+2 317
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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