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Cahors 46000 grande maison familiale 4 chambres, jardin et piscine

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface220m²
Coût Total363 000€
Loyer Annuel27 892€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cahors, 46000, sur les hauteurs, à 5 minutes en voiture du centre ville, maison familiale de plus de 200 m², 8 pièces, 4 chambres, sur parcelle de près de 2000 m² avec piscine hors sol, très jolie vue. En rez de jardin : cuisine d'été (à rénover) ouvrant sur terrasse couverte, 2 chambres, salle d'eau, wc, studio musique, bureau, celliers. Au premier niveau (bolet), entrée, grand salon/salle à manger de plus de 60 m² avec cuisine ouverte, véranda sur jardin. 2 chambres, salle de bain, salles d'eau, wc. 3 places de parking, carport double, atelier. Chauffage fioul. + insert Adoucisseur d'eau. Toiture neuve. DPE E, Ges D Tf 3500 euros

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Christine Martinet, ou, par courriel à Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Christine Martinet agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Rsac 500 459 011 R.S.A.C Cahors auprès de Sas Proprietes Privees, au capital de 44 920 euros, Zac Le Chêne Ferré - 44 Allée Des Cinq Continents 44120 Vertou Siret 487 624 , Rcs Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 010 388 délivrée par la Cci Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n° Bpa Saint-Sebastien-Sur-Loire (44230). Garantie Galian-Smabtp - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par Galian-Smabtp n° de police 28137.J

Mandat réf : 448613 - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier.

Christine Martinet (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 500 459 011 R.S.A.C Cahors - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.450648, 1.440498
Total : 363 000€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 82 200€
Valeur du bien : 342 200€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 2324€/mois
Loyer annuel estimé : 27892€/an
Fourchette totale : 1840€ - 2937€/mois
Fourchette annuelle : 22075€ - 35241€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,36 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :359 999 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-99 999€ (-27.8%)
Marge achat-revente :-3 001€ (-0.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 768,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :136,13€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 905,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 687,37€
Coût de l'assurance :40 837,50€
Taxe foncière : 3 500,00€/an
Soit par mois : 291,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 324,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 196,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine d'été (placards, plan de travail, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 200 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:15 400€
    Isolation combles: 220 m² × 70€/m² = 15400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 892 €/an
Calcul : 2 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 000 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 634 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 978 €
Revenus locatifs : +27 892 €
Charges déductibles : -98 978 €
Résultat foncier Année 1 : -71 086 €(Déficit de 71 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 778 €/an
Revenus locatifs : +27 892 €
Charges déductibles : -16 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49686.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 892 €98 989 €11 656 €-71 098 €21 400 €49 698 €49 698 €
228 449 €16 473 €11 340 €11 976 €--37 722 €
329 018 €16 147 €11 014 €12 871 €--24 850 €
429 599 €15 810 €10 677 €13 788 €--11 062 €
530 191 €15 462 €10 329 €14 728 €---
630 795 €15 103 €9 969 €15 692 €---
731 411 €14 731 €9 598 €16 679 €---
832 039 €14 348 €9 214 €17 691 €---
932 680 €13 951 €8 818 €18 728 €---
1033 333 €13 542 €8 409 €19 791 €---
1134 000 €13 119 €7 986 €20 881 €---
1234 680 €12 682 €7 549 €21 997 €---
1335 373 €12 231 €7 098 €23 142 €---
1436 081 €11 765 €6 632 €24 316 €---
1536 802 €11 284 €6 150 €25 519 €---
1637 539 €10 786 €5 653 €26 752 €---
1738 289 €10 272 €5 139 €28 017 €---
1839 055 €9 742 €4 608 €29 313 €---
1939 836 €9 193 €4 060 €30 643 €---
2040 633 €8 627 €3 494 €32 006 €---
2141 446 €8 042 €2 909 €33 403 €---
2242 274 €7 438 €2 304 €34 837 €---
2343 120 €6 813 €1 680 €36 306 €---
2443 982 €6 169 €1 035 €37 814 €---
2544 862 €5 503 €369 €39 359 €---
TOTAL893 378 €378 225 €167 687 €515 153 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 515 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 857 €-6 420 €+12 277 €
2+5 857 €0 €+5 857 €
3+5 857 €0 €+5 857 €
4+5 857 €0 €+5 857 €
5+5 857 €+1 100 €+4 757 €
6+5 857 €+4 708 €+1 149 €
7+5 857 €+5 004 €+853 €
8+5 857 €+5 307 €+550 €
9+5 857 €+5 618 €+239 €
10+5 857 €+5 937 €-80 €
11+5 857 €+6 264 €-407 €
12+5 857 €+6 599 €-742 €
13+5 857 €+6 943 €-1 086 €
14+5 857 €+7 295 €-1 438 €
15+5 857 €+7 656 €-1 799 €
16+5 857 €+8 026 €-2 169 €
17+5 857 €+8 405 €-2 548 €
18+5 857 €+8 794 €-2 937 €
19+5 857 €+9 193 €-3 336 €
20+5 857 €+9 602 €-3 745 €
21+5 857 €+10 021 €-4 164 €
22+5 857 €+10 451 €-4 594 €
23+5 857 €+10 892 €-5 035 €
24+5 857 €+11 344 €-5 487 €
25+5 857 €+11 808 €-5 951 €
Total+146 425 €+154 546 €+-8 121 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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