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Cahors 46000 grande maison familiale 4 chambres, jardin et piscine

VilleCahors (46)
Surface220
Coût Total363 000
Loyer Annuel27 892
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+128
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cahors, 46000, sur les hauteurs, à 5 minutes en voiture du centre ville, maison familiale de plus de 200 m², 8 pièces, 4 chambres, sur parcelle de près de 2000 m² avec piscine hors sol, très jolie vue. En rez de jardin : cuisine d'été (à rénover) ouvrant sur terrasse couverte, 2 chambres, salle d'eau, wc, studio musique, bureau, celliers. Au premier niveau (bolet), entrée, grand salon/salle à manger de plus de 60 m² avec cuisine ouverte, véranda sur jardin. 2 chambres, salle de bain, salles d'eau, wc. 3 places de parking, carport double, atelier. Chauffage fioul. + insert Adoucisseur d'eau. Toiture neuve. DPE E, Ges D Tf 3500 euros

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Christine Martinet, ou, par courriel à Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Christine Martinet agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Rsac 500 459 011 R.S.A.C Cahors auprès de Sas Proprietes Privees, au capital de 44 920 euros, Zac Le Chêne Ferré - 44 Allée Des Cinq Continents 44120 Vertou Siret 487 624 , Rcs Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 010 388 délivrée par la Cci Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n° Bpa Saint-Sebastien-Sur-Loire (44230). Garantie Galian-Smabtp - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par Galian-Smabtp n° de police 28137.J

Mandat réf : 448613 - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier.

Christine Martinet (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 500 459 011 R.S.A.C Cahors - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.450648, 1.440498
Total : 363 000
Prix d'acquisition : 260 000
Travaux : 82 200
Valeur du bien : 342 200
Frais de notaire : 20 800
Coût estimé : 20 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 2324€/mois
Loyer annuel estimé : 27892€/an
Fourchette totale : 1840€ - 2937€/mois
Fourchette annuelle : 22075€ - 35241€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,36 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :359 999
Prix d'achat :260 000
Décote à l'achat :-99 999 (-27.8%)
Marge achat-revente :-3 001€ (-0.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 768,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :136,13€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 905,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 687,37
Coût de l'assurance :40 837,50
Taxe foncière : 3 500,00€/an
Soit par mois : 291,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 324,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 196,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine d'été (placards, plan de travail, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 200(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:15 400
    Isolation combles: 220 m² × 70€/m² = 15400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 892 €/an
Calcul : 2 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 000 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 634 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 978
Revenus locatifs : +27 892
Charges déductibles : -98 978
Résultat foncier Année 1 : -71 086(Déficit de 71 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 686
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 778 €/an
Revenus locatifs : +27 892
Charges déductibles : -16 778
Résultat foncier Années 2+ : 11 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49686.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 89298 98911 656-71 09821 400 €49 698 €49 698 €
228 44916 47311 34011 976--37 722 €
329 01816 14711 01412 871--24 850 €
429 59915 81010 67713 788--11 062 €
530 19115 46210 32914 728---
630 79515 1039 96915 692---
731 41114 7319 59816 679---
832 03914 3489 21417 691---
932 68013 9518 81818 728---
1033 33313 5428 40919 791---
1134 00013 1197 98620 881---
1234 68012 6827 54921 997---
1335 37312 2317 09823 142---
1436 08111 7656 63224 316---
1536 80211 2846 15025 519---
1637 53910 7865 65326 752---
1738 28910 2725 13928 017---
1839 0559 7424 60829 313---
1939 8369 1934 06030 643---
2040 6338 6273 49432 006---
2141 4468 0422 90933 403---
2242 2747 4382 30434 837---
2343 1206 8131 68036 306---
2443 9826 1691 03537 814---
2544 8625 50336939 359---
TOTAL893 378378 225167 687515 15321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 515 153
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 857-6 420+12 277
2+5 8570+5 857
3+5 8570+5 857
4+5 8570+5 857
5+5 857+1 100+4 757
6+5 857+4 708+1 149
7+5 857+5 004+853
8+5 857+5 307+550
9+5 857+5 618+239
10+5 857+5 937-80
11+5 857+6 264-407
12+5 857+6 599-742
13+5 857+6 943-1 086
14+5 857+7 295-1 438
15+5 857+7 656-1 799
16+5 857+8 026-2 169
17+5 857+8 405-2 548
18+5 857+8 794-2 937
19+5 857+9 193-3 336
20+5 857+9 602-3 745
21+5 857+10 021-4 164
22+5 857+10 451-4 594
23+5 857+10 892-5 035
24+5 857+11 344-5 487
25+5 857+11 808-5 951
Total+146 425+154 546+-8 121
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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