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Vente appartement 4 pièces 78 m² Arpajon-sur-Cère (15130) - Superimmo

VilleArpajon-sur-Cère (15)
Surface78m²
Coût Total164 126€
Loyer Annuel8 763€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 450 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 326,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Arpajon-sur-Cère, au 1er étage d'une copropriété sécurisée, cet appartement de 78 m² offre une configuration agréable et fonctionnelle. Il se compose de 2 chambres, d'un double séjour donnant sur un balcon, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains et d'un WC séparé. Le logement bénéficie également d'un chauffage collectif. Vous disposerez d'un garage individuel ainsi que d'une cave privative. Idéalement situé à proximité des commerces, services et commodités, et à quelques minutes d'Aurillac.

Ville : Arpajon-sur-Cère
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15130
Coordonnées : 44.870732, 2.467418
Total : 164 126€
Prix d'acquisition : 103 450€
Travaux : 52 400€
Valeur du bien : 155 850€
Frais de notaire : 8 276€
Coût estimé : 8 276€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8763€/an
Fourchette totale : 590€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 7078€ - 10848€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 278,65 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :99 735 €
Prix d'achat :103 450 €
Décote à l'achat :+3 715€ (+3.7%)
Marge achat-revente :-64 391€ (-64.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 126€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :60,18€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 877,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 051,66€
Coût de l'assurance :18 053,86€
Taxe foncière : 876,26€/an
Soit par mois : 73,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 950,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 331 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - travaux nécessaires pour mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour s'assurer qu'elle est en bon état et sans plomb
Quantité: 78 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400 €(672 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres (20 m²): Parquet flottant 20 m² × 80€/m² = 1600€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon (25 m²): 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:4 000€
    Mise à jour plomberie: 78 m² × 40€/m² = 3120€, Main d'œuvre: 880€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arpajon-sur-Cère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 763 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 126 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 589 €
Revenus locatifs : +8 763 €
Charges déductibles : -59 589 €
Résultat foncier Année 1 : -50 827 €(Déficit de 50 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 189 €/an
Revenus locatifs : +8 763 €
Charges déductibles : -7 189 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 573 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29426.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 243 €(65% de 103 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 445 €/an
Calcul : 67 243 € × 3,636% = 2 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 763 €59 595 €5 596 €-50 832 €21 400 €29 432 €29 432 €
28 938 €7 047 €5 449 €1 891 €--27 541 €
39 117 €6 894 €5 296 €2 222 €--25 319 €
49 299 €6 736 €5 138 €2 563 €--22 756 €
59 485 €6 572 €4 974 €2 913 €--19 843 €
69 675 €6 403 €4 805 €3 272 €--16 572 €
79 868 €6 228 €4 629 €3 640 €--12 931 €
810 066 €6 046 €4 448 €4 019 €--8 912 €
910 267 €5 858 €4 260 €4 408 €--4 503 €
1010 472 €5 664 €4 066 €4 808 €---
1110 682 €5 463 €3 864 €5 219 €---
1210 895 €5 254 €3 656 €5 641 €---
1311 113 €5 039 €3 440 €6 074 €---
1411 335 €4 816 €3 217 €6 520 €---
1511 562 €4 585 €2 986 €6 977 €---
1611 793 €4 346 €2 747 €7 448 €---
1712 029 €4 098 €2 500 €7 931 €---
1812 270 €3 842 €2 244 €8 428 €---
1912 515 €3 577 €1 978 €8 938 €---
2012 765 €3 302 €1 704 €9 463 €---
2113 021 €3 018 €1 420 €10 002 €---
2213 281 €2 724 €1 126 €10 557 €---
2313 547 €2 420 €822 €11 127 €---
2413 818 €2 105 €507 €11 713 €---
2514 094 €1 779 €181 €12 315 €---
TOTAL280 670 €173 412 €81 052 €107 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 840 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 840 €-6 420 €+8 260 €
2+1 840 €0 €+1 840 €
3+1 840 €0 €+1 840 €
4+1 840 €0 €+1 840 €
5+1 840 €0 €+1 840 €
6+1 840 €0 €+1 840 €
7+1 840 €0 €+1 840 €
8+1 840 €0 €+1 840 €
9+1 840 €0 €+1 840 €
10+1 840 €+91 €+1 749 €
11+1 840 €+1 566 €+274 €
12+1 840 €+1 692 €+148 €
13+1 840 €+1 822 €+18 €
14+1 840 €+1 956 €-116 €
15+1 840 €+2 093 €-253 €
16+1 840 €+2 234 €-394 €
17+1 840 €+2 379 €-539 €
18+1 840 €+2 528 €-688 €
19+1 840 €+2 682 €-842 €
20+1 840 €+2 839 €-999 €
21+1 840 €+3 001 €-1 161 €
22+1 840 €+3 167 €-1 327 €
23+1 840 €+3 338 €-1 498 €
24+1 840 €+3 514 €-1 674 €
25+1 840 €+3 694 €-1 854 €
Total+46 000 €+32 177 €+13 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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