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Appartement 2 pièces 44 m²

VilleAvon (77)
Surface44
Coût Total141 660
Loyer Annuel9 893
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-208
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 2 250 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 44 m² - À vendre - Belle appartement F2 de 43 m3 Opportunité à saisir à AVON (77)

À l'arrêt de Fontainebleau/ Avon, découvrez cet appartement F2, offrant un beau potentiel pour un projet à votre image.

Caractéristiques du bien : • Type : F2 (2 pièces) • Surface : 43,67 m2 • Pièces : 1 chambres, 1 grand salon, une grande cuisine • Extérieur : Balcon • Situation : Idéalement situé à proximité presque immédiate des transports • Cave

Cet appartement représente une excellente opportunité, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite ! Nombre de lots de la copropriété : 818, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 2495€ soit 207€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Le Diagnostic de Performance Énergétique(DPE) a été réalisé selon une méthode valable mais non fiable et non-opposable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°901 892 141 - Greffe de BOBIGNY) Diane OBONGO ANGA Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.948275 Référence annonce : 340932853082 Date de réalisation du diagnostic : 22/01/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 818 Charges prévisionnelles annuelles : 2496 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Avon
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77210
Coordonnées : 48.418278, 2.738282
Total : 141 660
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 34 740
Valeur du bien : 133 740
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 15.65€ - 22.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9893€/an
Fourchette totale : 689€ - 987€/mois
Fourchette annuelle : 8264€ - 11843€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 049,18 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 164
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :+8 836 (+9.8%)
Marge achat-revente :-51 496€ (-57.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 822,60
Coût de l'assurance :12 395,25
Taxe foncière : 989,27€/an
Soit par mois : 82,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 207,00€/mois
Soit par an : 2 484,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 824,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 740(790 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 893 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 660 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 484 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 464
Revenus locatifs : +9 893
Charges déductibles : -43 464
Résultat foncier Année 1 : -33 572(Déficit de 33 572 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 172
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 724 €/an
Revenus locatifs : +9 893
Charges déductibles : -8 724
Résultat foncier Années 2+ : 1 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12171.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 89343 4694 760-33 57621 400 €12 176 €12 176 €
210 0918 6024 6331 488--10 688 €
310 2928 4724 5031 821--8 867 €
410 4988 3364 3672 162--6 706 €
510 7088 1974 2272 512--4 194 €
610 9228 0524 0832 871--1 324 €
711 1417 9023 9333 239---
811 3647 7473 7783 617---
911 5917 5873 6184 004---
1011 8237 4213 4524 402---
1112 0597 2493 2804 810---
1212 3007 0723 1035 228---
1312 5466 8882 9195 658---
1412 7976 6982 7296 099---
1513 0536 5022 5336 551---
1613 3146 2992 3297 016---
1713 5816 0882 1197 492---
1813 8525 8711 9027 981---
1914 1295 6461 6778 484---
2014 4125 4131 4448 999---
2114 7005 1721 2039 528---
2214 9944 92395410 071---
2315 2944 66569610 629---
2415 6004 39842911 202---
2515 9124 12215311 790---
TOTAL316 865202 79068 823114 07621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 076
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077-6 420+8 497
2+2 0770+2 077
3+2 0770+2 077
4+2 0770+2 077
5+2 0770+2 077
6+2 0770+2 077
7+2 077+575+1 502
8+2 077+1 085+992
9+2 077+1 201+876
10+2 077+1 321+756
11+2 077+1 443+634
12+2 077+1 569+508
13+2 077+1 697+380
14+2 077+1 830+247
15+2 077+1 965+112
16+2 077+2 105-28
17+2 077+2 248-171
18+2 077+2 394-317
19+2 077+2 545-468
20+2 077+2 700-623
21+2 077+2 858-781
22+2 077+3 021-944
23+2 077+3 189-1 112
24+2 077+3 361-1 284
25+2 077+3 537-1 460
Total+51 925+34 223+17 702
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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