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Appartement 2 pièces 51 m²

VilleSedan (08)
Surface51m²
Coût Total95 440€
Loyer Annuel6 259€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 039,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 51 m²

MELANIE JOULAIN JANAT EXP FRANCE vous propose sur la commune de Sedan un appartement de 51m² en rdc avec une cour privative donc soit sur la cuisine ou la chambre . L'appartement est libre pour l'instant mais déjà plusieurs contacts pour l'occuper . Disponible pour du AirBNB également étant proche du centre et du chateau fort .

Votre conseiller eXp Realty : Melanie JOULAIN JANAT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 904295334 SEDAN

Surface : 51 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/03/2025

Consommation énergie primaire : 180 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 166.90 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 986 € et 1 334 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.701595, 4.947713
Total : 95 440€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 91 200€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6259€/an
Fourchette totale : 411€ - 663€/mois
Fourchette annuelle : 4927€ - 7952€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :826,67 €/m²
Basé sur :208 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 160 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :+10 840€ (+25.7%)
Marge achat-revente :-53 280€ (-126.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 493,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 391,07€
Coût de l'assurance :8 112,40€
Taxe foncière : 625,94€/an
Soit par mois : 52,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 521,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un radiateur électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec remplacement de fenêtres anciennes.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments de milieu de gamme, y compris la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage partiel ou total, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement mise à jour de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:13 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:3 000€
    Peinture et revêtement de sol: 20 m² × 50€ = 1000€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 40€ = 600€, Électricité: 1 point lumineux × 120€ = 120€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sedan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 259 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 231 €
Revenus locatifs : +6 259 €
Charges déductibles : -42 231 €
Résultat foncier Année 1 : -35 971 €(Déficit de 35 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 031 €/an
Revenus locatifs : +6 259 €
Charges déductibles : -4 031 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 229 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14571.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 259 €42 234 €3 083 €-35 974 €21 400 €14 574 €14 574 €
26 385 €3 951 €3 000 €2 434 €--12 140 €
36 512 €3 865 €2 914 €2 648 €--9 493 €
46 643 €3 776 €2 825 €2 867 €--6 626 €
56 775 €3 684 €2 733 €3 092 €--3 534 €
66 911 €3 589 €2 638 €3 322 €--212 €
77 049 €3 491 €2 540 €3 558 €---
87 190 €3 389 €2 439 €3 801 €---
97 334 €3 285 €2 334 €4 049 €---
107 481 €3 176 €2 226 €4 304 €---
117 630 €3 065 €2 114 €4 566 €---
127 783 €2 949 €1 999 €4 834 €---
137 938 €2 830 €1 879 €5 109 €---
148 097 €2 707 €1 756 €5 391 €---
158 259 €2 579 €1 629 €5 680 €---
168 424 €2 448 €1 497 €5 977 €---
178 593 €2 312 €1 361 €6 281 €---
188 765 €2 171 €1 221 €6 594 €---
198 940 €2 026 €1 076 €6 914 €---
209 119 €1 876 €926 €7 243 €---
219 301 €1 721 €771 €7 580 €---
229 487 €1 561 €611 €7 926 €---
239 677 €1 396 €445 €8 281 €---
249 871 €1 225 €274 €8 646 €---
2510 068 €1 048 €98 €9 020 €---
TOTAL200 492 €106 352 €44 391 €94 140 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 314 €-6 420 €+7 734 €
2+1 314 €0 €+1 314 €
3+1 314 €0 €+1 314 €
4+1 314 €0 €+1 314 €
5+1 314 €0 €+1 314 €
6+1 314 €0 €+1 314 €
7+1 314 €+1 004 €+310 €
8+1 314 €+1 140 €+174 €
9+1 314 €+1 215 €+99 €
10+1 314 €+1 291 €+23 €
11+1 314 €+1 370 €-56 €
12+1 314 €+1 450 €-136 €
13+1 314 €+1 533 €-219 €
14+1 314 €+1 617 €-303 €
15+1 314 €+1 704 €-390 €
16+1 314 €+1 793 €-479 €
17+1 314 €+1 884 €-570 €
18+1 314 €+1 978 €-664 €
19+1 314 €+2 074 €-760 €
20+1 314 €+2 173 €-859 €
21+1 314 €+2 274 €-960 €
22+1 314 €+2 378 €-1 064 €
23+1 314 €+2 484 €-1 170 €
24+1 314 €+2 594 €-1 280 €
25+1 314 €+2 706 €-1 392 €
Total+32 850 €+28 242 €+4 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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