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Studio au calme

VilleNevers (58)
Surface33.34m²
Coût Total77 060€
Loyer Annuel4 622€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 33.34 m²
Prix au m² : 1 109,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Quartier Victor HUGO, à 10 minutes à pied du parc municipal, à 15 minutes à pied du Carré COLBERT. Venez visiter ce confortable studio situé au rez-de-chaussée. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'une salle de bains, d'un WC, d'une cuisine séparée et d'une belle pièce de vie lumineuse. Stationnement facile dans la copropriété. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.fnaim-beugnot.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.996651, 3.149758
Total : 77 060€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 74 100€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33.34m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 385€/mois
Loyer annuel estimé : 4622€/an
Fourchette totale : 301€ - 494€/mois
Fourchette annuelle : 3606€ - 5924€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 062,5 €/m²
Basé sur :299 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 424 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :+1 576€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-41 636€ (-117.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :376,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 398,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 842,16€
Coût de l'assurance :6 742,75€
Taxe foncière : 462,20€/an
Soit par mois : 38,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 385,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 33.34 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des installations et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(1 113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 385 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 622 €/an
Calcul : 385 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 270 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 462 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 119 €
Revenus locatifs : +4 622 €
Charges déductibles : -42 119 €
Résultat foncier Année 1 : -37 497 €(Déficit de 37 497 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 097 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 019 €/an
Revenus locatifs : +4 622 €
Charges déductibles : -5 019 €
Résultat foncier Années 2+ : -397 €/an(Déficit de 397 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16097.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 622 €42 122 €2 490 €-37 500 €21 400 €16 100 €16 100 €
24 714 €4 954 €2 422 €-240 €240 €-16 100 €
34 809 €4 885 €2 353 €-76 €76 €-16 100 €
44 905 €4 813 €2 281 €92 €--16 008 €
55 003 €4 739 €2 207 €264 €--15 744 €
65 103 €4 662 €2 130 €441 €--15 303 €
75 205 €4 583 €2 051 €622 €--14 680 €
85 309 €4 501 €1 969 €808 €--13 872 €
95 415 €4 417 €1 885 €999 €--12 874 €
105 524 €4 329 €1 797 €1 194 €--11 679 €
115 634 €4 239 €1 707 €1 395 €--10 284 €
125 747 €4 146 €1 614 €1 601 €---
135 862 €4 049 €1 518 €1 812 €---
145 979 €3 950 €1 418 €2 029 €---
156 099 €3 847 €1 315 €2 252 €---
166 221 €3 741 €1 209 €2 480 €---
176 345 €3 631 €1 099 €2 714 €---
186 472 €3 518 €986 €2 954 €---
196 601 €3 400 €868 €3 201 €---
206 733 €3 279 €747 €3 454 €---
216 868 €3 154 €622 €3 714 €---
227 005 €3 025 €493 €3 980 €---
237 146 €2 891 €360 €4 254 €---
247 288 €2 753 €222 €4 535 €---
257 434 €2 611 €79 €4 823 €---
TOTAL148 044 €136 240 €35 842 €11 804 €21 716 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 515 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 11 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +971 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+971 €-6 420 €+7 391 €
2+971 €-72 €+1 043 €
3+971 €-23 €+994 €
4+971 €0 €+971 €
5+971 €0 €+971 €
6+971 €0 €+971 €
7+971 €0 €+971 €
8+971 €0 €+971 €
9+971 €0 €+971 €
10+971 €0 €+971 €
11+971 €0 €+971 €
12+971 €+480 €+491 €
13+971 €+544 €+427 €
14+971 €+609 €+362 €
15+971 €+675 €+296 €
16+971 €+744 €+227 €
17+971 €+814 €+157 €
18+971 €+886 €+85 €
19+971 €+960 €+11 €
20+971 €+1 036 €-65 €
21+971 €+1 114 €-143 €
22+971 €+1 194 €-223 €
23+971 €+1 276 €-305 €
24+971 €+1 360 €-389 €
25+971 €+1 447 €-476 €
Total+24 275 €+6 626 €+17 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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