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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface33
Coût Total55 260
Loyer Annuel3 880
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 47 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 424,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces – 33 m² – 47 000 € À vendre appartement entièrement refait à neuf, situé dans une copropriété calme. D’une surface de 33 m², il se compose : d’un séjour lumineux avec coin salon, d’une chambre séparée, d’une cuisine aménagée et équipée, d’une salle d’eau fonctionnelle. L’appartement a bénéficié d’une rénovation complète : isolation par l’intérieur, fenêtres en double vitrage, électricité et finitions récentes. 👉 DPE : E 💰 Prix de vente : 47 000 € ⚠️ À noter (transparence totale) : Des travaux importants sont à prévoir dans la copropriété, pour un montant estimé à 33 000 €, concernant la toiture et la façade. Idéal pour investisseur ou premier achat, avec un fort potentiel après travaux de copropriété.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.719820, 1.611410
Total : 55 260
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 4 500
Valeur du bien : 51 500
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 323€/mois
Loyer annuel estimé : 3880€/an
Fourchette totale : 260€ - 403€/mois
Fourchette annuelle : 3115€ - 4832€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :55 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :269,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :15,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 285,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 614,89
Coût de l'assurance :4 697,10
Taxe foncière : 388,00€/an
Soit par mois : 32,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 323,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 317,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 323 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 880 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 55 260 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 188 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 854
Revenus locatifs : +3 880
Charges déductibles : -6 854
Résultat foncier Année 1 : -2 974(Déficit de 2 974 €)
Imputable sur revenu global : 2 974
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 354 €/an
Revenus locatifs : +3 880
Charges déductibles : -2 354
Résultat foncier Années 2+ : 1 526 €/an
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 8806 8561 780-2 9762 976 €--
23 9582 3081 7321 650---
34 0372 2581 6821 779---
44 1172 2061 6311 911---
54 2002 1531 5772 046---
64 2842 0991 5232 185---
74 3692 0421 4662 328---
84 4571 9831 4072 474---
94 5461 9231 3472 623---
104 6371 8601 2842 777---
114 7301 7961 2202 934---
124 8241 7291 1533 095---
134 9211 6601 0843 260---
145 0191 5891 0133 430---
155 1201 5169403 604---
165 2221 4408643 782---
175 3261 3617853 965---
185 4331 2807044 153---
195 5421 1966204 345---
205 6521 1105344 543---
215 7651 0204454 745---
225 8819283524 953---
235 9988332575 166---
246 1187341585 384---
256 241632565 608---
TOTAL124 27644 51225 61579 7642 976Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 893
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 764
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+815-893+1 708
2+815+495+320
3+815+534+281
4+815+573+242
5+815+614+201
6+815+656+159
7+815+698+117
8+815+742+73
9+815+787+28
10+815+833-18
11+815+880-65
12+815+929-114
13+815+978-163
14+815+1 029-214
15+815+1 081-266
16+815+1 135-320
17+815+1 190-375
18+815+1 246-431
19+815+1 304-489
20+815+1 363-548
21+815+1 424-609
22+815+1 486-671
23+815+1 550-735
24+815+1 615-800
25+815+1 683-868
Total+20 375+23 929+-3 554
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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