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Appartement lumineux t4 75 m2

VilleChantraine (88)
Surface75m²
Coût Total136 320€
Loyer Annuel8 793€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 186,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Nous mettons en vente cet appartement traversant, baigné de lumière et idéalement situé entre Épinal et Chantraine, à deux pas de la forêt.

Vous rêvez d’un cadre de vie alliant nature et proximité de la ville ? Amateur de course à pied, de VTT, de trail ou simplement de balades en plein air, vous apprécierez pleinement l’environnement privilégié qu’offre ce bien.

Dans un secteur convivial et dynamique, cet appartement vous séduira par sa luminosité, son atmosphère chaleureuse et sa situation idéale pour profiter d’un quotidien agréable et actif.

Ville : Chantraine
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.167780, 6.441600
Total : 136 320€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 129 200€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8793€/an
Fourchette totale : 596€ - 900€/mois
Fourchette annuelle : 7155€ - 10805€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 380,95 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 571 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-14 571€ (-14.1%)
Marge achat-revente :-32 749€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 722,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 415,02€
Coût de l'assurance :11 928,00€
Taxe foncière : 879,27€/an
Soit par mois : 73,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, mise aux normes plomberie/électricité, peinture
Quantité: 6 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Revêtement sol (parquet flottant ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la rénovation)
  • Chambres:5 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Peinture murs: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 850€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chantraine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 793 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 268 €
Revenus locatifs : +8 793 €
Charges déductibles : -46 268 €
Résultat foncier Année 1 : -37 475 €(Déficit de 37 475 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 075 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 068 €/an
Revenus locatifs : +8 793 €
Charges déductibles : -6 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16075.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 793 €46 272 €4 716 €-37 480 €21 400 €16 080 €16 080 €
28 969 €5 949 €4 592 €3 020 €--13 060 €
39 148 €5 821 €4 464 €3 327 €--9 732 €
49 331 €5 688 €4 332 €3 643 €--6 090 €
59 518 €5 551 €4 195 €3 966 €--2 123 €
69 708 €5 409 €4 053 €4 299 €---
79 902 €5 262 €3 905 €4 640 €---
810 100 €5 109 €3 753 €4 991 €---
910 302 €4 952 €3 595 €5 350 €---
1010 508 €4 788 €3 432 €5 720 €---
1110 718 €4 619 €3 263 €6 099 €---
1210 933 €4 444 €3 087 €6 489 €---
1311 151 €4 262 €2 906 €6 889 €---
1411 374 €4 074 €2 718 €7 300 €---
1511 602 €3 880 €2 523 €7 722 €---
1611 834 €3 678 €2 322 €8 155 €---
1712 071 €3 470 €2 113 €8 601 €---
1812 312 €3 254 €1 897 €9 058 €---
1912 558 €3 030 €1 673 €9 528 €---
2012 809 €2 798 €1 442 €10 011 €---
2113 066 €2 558 €1 202 €10 508 €---
2213 327 €2 309 €953 €11 017 €---
2313 593 €2 052 €696 €11 541 €---
2413 865 €1 786 €429 €12 080 €---
2514 143 €1 510 €153 €12 633 €---
TOTAL281 633 €142 525 €68 415 €139 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 793 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 846 €-6 420 €+8 266 €
2+1 846 €0 €+1 846 €
3+1 846 €0 €+1 846 €
4+1 846 €0 €+1 846 €
5+1 846 €0 €+1 846 €
6+1 846 €+653 €+1 193 €
7+1 846 €+1 392 €+454 €
8+1 846 €+1 497 €+349 €
9+1 846 €+1 605 €+241 €
10+1 846 €+1 716 €+130 €
11+1 846 €+1 830 €+16 €
12+1 846 €+1 947 €-101 €
13+1 846 €+2 067 €-221 €
14+1 846 €+2 190 €-344 €
15+1 846 €+2 317 €-471 €
16+1 846 €+2 447 €-601 €
17+1 846 €+2 580 €-734 €
18+1 846 €+2 718 €-872 €
19+1 846 €+2 859 €-1 013 €
20+1 846 €+3 003 €-1 157 €
21+1 846 €+3 152 €-1 306 €
22+1 846 €+3 305 €-1 459 €
23+1 846 €+3 462 €-1 616 €
24+1 846 €+3 624 €-1 778 €
25+1 846 €+3 790 €-1 944 €
Total+46 150 €+41 733 €+4 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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