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Maison 247 m² à Aulnay-Sous-Bois

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface247
Coût Total596 330
Loyer Annuel52 800
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+791
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 499 000 €
Surface : 247 m²
Prix au m² : 2 020,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 247 m², 9 pièces, 438 m² de terrain, Toilettes séparées

Aulnay sous Bois Sud, à 15mn du Rer ou à peine 10mn du tram 4, proche du pont de l'Union et du canal de l'Ourcq. Situé entre le groupe scolaire Emile Zola et Gustave Courbet, venez découvrir ce pavillon refait à neuf avec ses beaux volumes composé au rez-de-jardin d'un hall, une Sdb avec Wc et dressing, une cuisine Us donnant sur un séjour avec terrasse. A l'étage : un double séjour avec une cuisine Us totalement équipée, trois chambres, Sdb, Wc et placards. Au second étage : combles aménagées avec un grand dégagement, dressing, Sde avec Wc et deux belles chambres, nombreux rangements. Et pour vos beaux jours vous pourrez profiter d'un jardin sans vis à vis. Idéal grande famille, à visiter au plus vite !

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.925511, 2.509051
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 596 330
Prix d'acquisition : 499 000
Travaux : 57 410
Valeur du bien : 556 410
Frais de notaire : 39 920
Coût estimé : 39 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 247
Loyer prédit : 17.81€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 25.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 4400€/mois
Loyer annuel estimé : 52800€/an
Fourchette totale : 3132€ - 6182€/mois
Fourchette annuelle : 37581€ - 74183€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 12.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 774,51 €/m²
Basé sur :195 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :932 304
Prix d'achat :499 000
Décote à l'achat :-433 304 (-46.5%)
Marge achat-revente :335 974€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :596 330
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 994,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :173,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 168,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :302 161,52
Coût de l'assurance :52 178,88
Taxe foncière : 5 280,05€/an
Soit par mois : 440,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 400,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 608,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :791,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 247 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 247 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 410(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 910
    Isolation toiture/combles: 247 m² × 30€/m² = 7410€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 000
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 750€/fenêtre = 23250€, Main d'œuvre: 750€
  • Salle de bain - Rénovation:4 500
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:3 600
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 410✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 800 €/an
Calcul : 4 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 596 330 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 087 €/an
Calcul : 174 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 410
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 565
Revenus locatifs : +52 800
Charges déductibles : -85 565
Résultat foncier Année 1 : -32 764(Déficit de 32 764 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 364
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 155 €/an
Revenus locatifs : +52 800
Charges déductibles : -28 155
Résultat foncier Années 2+ : 24 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11364.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 499 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 350(65% de 499 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 795 €/an
Calcul : 324 350 € × 3,636% = 11 795
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 80085 58420 807-32 78421 400 €11 384 €11 384 €
253 85627 63120 26426 225---
354 93427 06919 70227 865---
456 03226 48719 11929 546---
557 15325 88318 51631 270---
658 29625 25817 89133 038---
759 46224 61017 24334 851---
860 65123 94016 57236 711---
961 86423 24515 87838 619---
1063 10122 52515 15840 576---
1164 36321 77914 41242 584---
1265 65121 00713 64044 644---
1366 96420 20712 84046 757---
1468 30319 37812 01148 925---
1569 66918 52011 15351 149---
1671 06217 63110 26353 432---
1772 48416 7099 34255 774---
1873 93315 7558 38858 178---
1975 41214 7677 40060 645---
2076 92013 7436 37663 177---
2178 45912 6825 31565 777---
2280 02811 5834 21668 444---
2381 62810 4453 07871 183---
2483 2619 2661 89973 995---
2584 9268 04567876 881---
TOTAL1 691 215543 752302 1621 147 46321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 147 463
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 800 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 088-6 420+17 508
2+11 088+4 452+6 636
3+11 088+8 359+2 729
4+11 088+8 864+2 224
5+11 088+9 381+1 707
6+11 088+9 911+1 177
7+11 088+10 455+633
8+11 088+11 013+75
9+11 088+11 586-498
10+11 088+12 173-1 085
11+11 088+12 775-1 687
12+11 088+13 393-2 305
13+11 088+14 027-2 939
14+11 088+14 677-3 589
15+11 088+15 345-4 257
16+11 088+16 030-4 942
17+11 088+16 732-5 644
18+11 088+17 453-6 365
19+11 088+18 194-7 106
20+11 088+18 953-7 865
21+11 088+19 733-8 645
22+11 088+20 533-9 445
23+11 088+21 355-10 267
24+11 088+22 198-11 110
25+11 088+23 064-11 976
Total+277 200+344 239+-67 039
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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