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Duplex 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleArras (62)
Surface90m²
Coût Total196 139€
Loyer Annuel11 718€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 240 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 513,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 90 m²

REFERENCE ANNONCE : 59098-11880 - Appartement T4 en Duplex de 90 m² habitables avec cave et garage comprenant :

Entrée, Cuisine aménagée de 11 m², Salon-Séjour de 21 m², Cellier avec WC et Chaudière A l'étage: palier, Trois chambres de 10 et 13 m², Salle de douche

Balcon sur le séjour et balcon à la salle de douche

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/04/2026

Consommation énergie primaire : 206.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Arras
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62000
Coordonnées : 50.293255, 2.751044
Total : 196 139€
Prix d'acquisition : 136 240€
Travaux : 49 000€
Valeur du bien : 185 240€
Frais de notaire : 10 899€
Coût estimé : 10 899€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11718€/an
Fourchette totale : 784€ - 1217€/mois
Fourchette annuelle : 9404€ - 14601€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 333,33 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 000 €
Prix d'achat :136 240 €
Décote à l'achat :-73 760€ (-35.1%)
Marge achat-revente :13 861€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 139€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 015,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 228,21€
Coût de l'assurance :17 162,16€
Taxe foncière : 1 171,78€/an
Soit par mois : 97,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 000 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8 100€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 2 000€ = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arras. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 718 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 139 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 189 €
Revenus locatifs : +11 718 €
Charges déductibles : -57 189 €
Résultat foncier Année 1 : -45 471 €(Déficit de 45 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 189 €/an
Revenus locatifs : +11 718 €
Charges déductibles : -8 189 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24071.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 556 €(65% de 136 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 220 €/an
Calcul : 88 556 € × 3,636% = 3 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 718 €57 195 €6 337 €-45 477 €21 400 €24 077 €24 077 €
211 952 €8 024 €6 166 €3 928 €--20 149 €
312 191 €7 847 €5 989 €4 344 €--15 805 €
412 435 €7 664 €5 806 €4 771 €--11 034 €
512 684 €7 475 €5 617 €5 208 €--5 826 €
612 937 €7 280 €5 422 €5 657 €--169 €
713 196 €7 079 €5 221 €6 117 €---
813 460 €6 871 €5 012 €6 590 €---
913 729 €6 655 €4 797 €7 074 €---
1014 004 €6 433 €4 575 €7 571 €---
1114 284 €6 203 €4 345 €8 081 €---
1214 570 €5 966 €4 108 €8 604 €---
1314 861 €5 721 €3 863 €9 140 €---
1415 158 €5 467 €3 609 €9 691 €---
1515 461 €5 206 €3 347 €10 256 €---
1615 771 €4 935 €3 077 €10 835 €---
1716 086 €4 656 €2 798 €11 430 €---
1816 408 €4 367 €2 509 €12 041 €---
1916 736 €4 069 €2 211 €12 667 €---
2017 071 €3 761 €1 902 €13 310 €---
2117 412 €3 442 €1 584 €13 970 €---
2217 760 €3 113 €1 255 €14 647 €---
2318 115 €2 773 €915 €15 342 €---
2418 478 €2 422 €564 €16 056 €---
2518 847 €2 059 €201 €16 788 €---
TOTAL375 325 €186 685 €91 228 €188 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 461 €-6 420 €+8 881 €
2+2 461 €0 €+2 461 €
3+2 461 €0 €+2 461 €
4+2 461 €0 €+2 461 €
5+2 461 €0 €+2 461 €
6+2 461 €0 €+2 461 €
7+2 461 €+1 785 €+676 €
8+2 461 €+1 977 €+484 €
9+2 461 €+2 122 €+339 €
10+2 461 €+2 271 €+190 €
11+2 461 €+2 424 €+37 €
12+2 461 €+2 581 €-120 €
13+2 461 €+2 742 €-281 €
14+2 461 €+2 907 €-446 €
15+2 461 €+3 077 €-616 €
16+2 461 €+3 251 €-790 €
17+2 461 €+3 429 €-968 €
18+2 461 €+3 612 €-1 151 €
19+2 461 €+3 800 €-1 339 €
20+2 461 €+3 993 €-1 532 €
21+2 461 €+4 191 €-1 730 €
22+2 461 €+4 394 €-1 933 €
23+2 461 €+4 603 €-2 142 €
24+2 461 €+4 817 €-2 356 €
25+2 461 €+5 036 €-2 575 €
Total+61 525 €+56 592 €+4 933 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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