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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface69m²
Coût Total136 080€
Loyer Annuel5 916€
Rentabilité4.35%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 217,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cuisine équipée, 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Nous vous proposons cet appartement de 3 pièces de 69 m² à vendre à GRAY (70100).

Il est situé dans un immeuble avec ascenseur. Son intérieur propose deux chambres, une cuisine aménagée ouverte sur séjour, une salle d'eau et des toilettes. Un chauffage convecteur individuel est installé dans l'appartement.

Il y a des écoles du primaire et du secondaire dans la commune.

Cet appartement est proposé à l'achat pour 84 000 euros. Le prix net est de 80 000 euros. Les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.

Prenez contact avec nos conseillers pour une première visite de ce T3 en vente.

Contactez votre conseiller Endie Immobilier : James PACHIERO - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : VESOUL RSAC N° 399 771 641 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030051799) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.423858, 5.605155
Total : 136 080€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 45 360€
Valeur du bien : 129 360€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5916€/an
Fourchette totale : 400€ - 607€/mois
Fourchette annuelle : 4801€ - 7290€/an
Rentabilité brute :4.35%
Fourchette de rentabilité :3.53% - 5.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :989,13 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :68 250 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :+15 750€ (+23.1%)
Marge achat-revente :-67 830€ (-99.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 713,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 111,67€
Coût de l'assurance :11 907,00€
Taxe foncière : 591,63€/an
Soit par mois : 49,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage convecteur individuel par un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour un meilleur confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la douche et du lavabo.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 360 €(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ + pose 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ + pose 500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (meubles et électroménager inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 28€/m² = 560€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ + fournitures 200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 916 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 996 €
Revenus locatifs : +5 916 €
Charges déductibles : -50 996 €
Résultat foncier Année 1 : -45 080 €(Déficit de 45 080 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 680 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 636 €/an
Revenus locatifs : +5 916 €
Charges déductibles : -5 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23679.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 916 €51 000 €4 572 €-45 084 €21 400 €23 684 €23 684 €
26 035 €5 519 €4 451 €516 €--23 168 €
36 155 €5 393 €4 325 €762 €--22 406 €
46 278 €5 263 €4 195 €1 015 €--21 391 €
56 404 €5 129 €4 061 €1 275 €--20 116 €
66 532 €4 990 €3 922 €1 542 €--18 573 €
76 663 €4 846 €3 778 €1 817 €--16 757 €
86 796 €4 697 €3 629 €2 099 €--14 658 €
96 932 €4 543 €3 475 €2 389 €--12 269 €
107 070 €4 384 €3 316 €2 687 €--9 582 €
117 212 €4 219 €3 151 €2 993 €--6 590 €
127 356 €4 049 €2 981 €3 308 €---
137 503 €3 872 €2 804 €3 631 €---
147 653 €3 690 €2 622 €3 964 €---
157 806 €3 501 €2 433 €4 305 €---
167 963 €3 306 €2 238 €4 657 €---
178 122 €3 104 €2 036 €5 018 €---
188 284 €2 895 €1 827 €5 390 €---
198 450 €2 678 €1 610 €5 771 €---
208 619 €2 455 €1 387 €6 164 €---
218 791 €2 223 €1 155 €6 568 €---
228 967 €1 984 €916 €6 983 €---
239 146 €1 736 €668 €7 410 €---
249 329 €1 480 €412 €7 849 €---
259 516 €1 215 €147 €8 301 €---
TOTAL189 500 €138 169 €66 112 €51 330 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 242 €-6 420 €+7 662 €
2+1 242 €0 €+1 242 €
3+1 242 €0 €+1 242 €
4+1 242 €0 €+1 242 €
5+1 242 €0 €+1 242 €
6+1 242 €0 €+1 242 €
7+1 242 €0 €+1 242 €
8+1 242 €0 €+1 242 €
9+1 242 €0 €+1 242 €
10+1 242 €0 €+1 242 €
11+1 242 €0 €+1 242 €
12+1 242 €+992 €+250 €
13+1 242 €+1 089 €+153 €
14+1 242 €+1 189 €+53 €
15+1 242 €+1 292 €-50 €
16+1 242 €+1 397 €-155 €
17+1 242 €+1 505 €-263 €
18+1 242 €+1 617 €-375 €
19+1 242 €+1 731 €-489 €
20+1 242 €+1 849 €-607 €
21+1 242 €+1 970 €-728 €
22+1 242 €+2 095 €-853 €
23+1 242 €+2 223 €-981 €
24+1 242 €+2 355 €-1 113 €
25+1 242 €+2 490 €-1 248 €
Total+31 050 €+17 376 €+13 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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