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Appartement 2 pièces 49 m²

VilleÉvreux (27)
Surface49
Coût Total105 200
Loyer Annuel8 329
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 326,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 49 m²

Le Pôle Immobilier du Crédit Agricole Normandie Seine :

Le bon compromis entre confort, budget et investissement !

Dans une résidence calme avec ascenseur, venez découvrir ce T2 de 49 m² offrant un cadre de vie pratique et lumineux.

L'appartement propose une pièce de vie agréable avec accès balcon, une cuisine indépendante avec espace loggia, une chambre avec rangement ainsi qu'une salle de bains avec WC.

Les + qui font la différence :

  • balcon agréable,
  • cave,
  • stationnement privatif,
  • résidence sécurisée,
  • appartement en bon état général.

Que vous soyez primo-accédant ou investisseur, ce bien coche les critères essentiels : fonctionnalité, luminosité et budget accessible.

Surface : 49 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 57 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/06/2022

Consommation énergie primaire : 310 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 040 € et 1 440 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.027752, 1.152595
Total : 105 200
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 35 000
Valeur du bien : 100 000
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8329€/an
Fourchette totale : 578€ - 834€/mois
Fourchette annuelle : 6931€ - 10010€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 967,74 €/m²
Basé sur :371 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 419
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-31 419 (-32.6%)
Marge achat-revente :-8 781€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 544,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 930,64
Coût de l'assurance :9 205,00
Taxe foncière : 832,94€/an
Soit par mois : 69,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000(714 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 250€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des prix moyens pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 329 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 597
Revenus locatifs : +8 329
Charges déductibles : -39 597
Résultat foncier Année 1 : -31 267(Déficit de 31 267 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 867
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 597 €/an
Revenus locatifs : +8 329
Charges déductibles : -4 597
Résultat foncier Années 2+ : 3 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9867.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 32939 6003 399-31 27121 400 €9 871 €9 871 €
28 4964 5083 3073 988--5 883 €
38 6664 4133 2124 253--1 630 €
48 8394 3153 1144 524---
59 0164 2143 0134 802---
69 1964 1092 9085 087---
79 3804 0012 8005 379---
89 5683 8892 6885 678---
99 7593 7742 5735 985---
109 9543 6552 4546 300---
1110 1543 5322 3306 622---
1210 3573 4042 2036 952---
1310 5643 2732 0727 291---
1410 7753 1371 9367 638---
1510 9912 9971 7957 994---
1611 2102 8511 6508 359---
1711 4352 7021 5008 733---
1811 6632 5471 3469 116---
1911 8962 3871 1869 510---
2012 1342 2211 0209 913---
2112 3772 05185010 326---
2212 6251 87467310 750---
2312 8771 69249111 185---
2413 1351 50430211 631---
2513 3971 30910812 088---
TOTAL266 794113 95948 931152 83521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 835
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 749-6 420+8 169
2+1 7490+1 749
3+1 7490+1 749
4+1 749+868+881
5+1 749+1 441+308
6+1 749+1 526+223
7+1 749+1 614+135
8+1 749+1 704+45
9+1 749+1 796-47
10+1 749+1 890-141
11+1 749+1 987-238
12+1 749+2 086-337
13+1 749+2 187-438
14+1 749+2 291-542
15+1 749+2 398-649
16+1 749+2 508-759
17+1 749+2 620-871
18+1 749+2 735-986
19+1 749+2 853-1 104
20+1 749+2 974-1 225
21+1 749+3 098-1 349
22+1 749+3 225-1 476
23+1 749+3 356-1 607
24+1 749+3 489-1 740
25+1 749+3 627-1 878
Total+43 725+45 851+-2 126
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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