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ALTKIRCH

Bien expiré
VilleAltkirch (68)
Surface155m²
Coût Total206 631€
Loyer Annuel20 106€
Rentabilité9.73%
Cashflow/mois+431€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 200 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 859,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

À deux pas des commerces, maison de ville cossue de 155m2, 6 pièces, entièrement à rénover, avec un énorme potentiel ! Au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine, 2 salons, une salle à manger, un wc. À l?étage : 3 chambres, une grande salle de bains avec fenêtre, un dressing + un grenier aménageable de 72m2, deux grandes caves et un garage triple. Idéal investisseur ou bi-famille : possibilité de créer 2 appartements (60m2 + 80m2 voir duplex de 142m2 avec le grenier). Menuiseries bois, double vitrage côté rue. BELLE OPPORTUNITE A SAISIR !

  • https://a-s-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Altkirch
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68130
Coordonnées : 47.624944, 7.232208
Total : 206 631€
Prix d'acquisition : 133 200€
Travaux : 62 775€
Valeur du bien : 195 975€
Frais de notaire : 10 656€
Coût estimé : 10 656€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 14.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1676€/mois
Loyer annuel estimé : 20106€/an
Fourchette totale : 1236€ - 2271€/mois
Fourchette annuelle : 14832€ - 27257€/an
Rentabilité brute :9.73%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 13.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 631€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :60,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 077,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 408,22€
Coût de l'assurance :18 080,21€
Taxe foncière : 2 010,64€/an
Soit par mois : 167,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 675,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 244,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :430,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et usure importante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 775 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 005€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11005€ = 11005€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 820€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:7 650€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:4 200€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Altkirch (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 425€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 106 €/an
Calcul : 1 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 631 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 775 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 322 €
Revenus locatifs : +20 106 €
Charges déductibles : -72 322 €
Résultat foncier Année 1 : -52 215 €(Déficit de 52 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 815 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 547 €/an
Revenus locatifs : +20 106 €
Charges déductibles : -9 547 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30815.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 580 €(65% de 133 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 148 €/an
Calcul : 86 580 € × 3,636% = 3 148 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 106 €72 328 €6 820 €-52 222 €21 400 €30 822 €30 822 €
220 509 €9 371 €6 637 €11 138 €--19 684 €
320 919 €9 182 €6 448 €11 737 €--7 948 €
421 337 €8 987 €6 253 €12 350 €---
521 764 €8 785 €6 051 €12 979 €---
622 199 €8 577 €5 843 €13 622 €---
722 643 €8 361 €5 627 €14 282 €---
823 096 €8 138 €5 404 €14 958 €---
923 558 €7 908 €5 174 €15 650 €---
1024 029 €7 669 €4 935 €16 360 €---
1124 510 €7 423 €4 689 €17 087 €---
1225 000 €7 168 €4 434 €17 832 €---
1325 500 €6 904 €4 171 €18 595 €---
1426 010 €6 632 €3 898 €19 378 €---
1526 530 €6 350 €3 617 €20 180 €---
1627 061 €6 059 €3 325 €21 001 €---
1727 602 €5 758 €3 024 €21 844 €---
1828 154 €5 447 €2 713 €22 707 €---
1928 717 €5 125 €2 391 €23 592 €---
2029 291 €4 793 €2 059 €24 499 €---
2129 877 €4 448 €1 715 €25 429 €---
2230 475 €4 093 €1 359 €26 382 €---
2331 084 €3 725 €991 €27 359 €---
2431 706 €3 345 €611 €28 361 €---
2532 340 €2 952 €218 €29 388 €---
TOTAL644 015 €229 530 €98 408 €414 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 222 €-6 420 €+10 642 €
2+4 222 €0 €+4 222 €
3+4 222 €0 €+4 222 €
4+4 222 €+1 321 €+2 901 €
5+4 222 €+3 894 €+328 €
6+4 222 €+4 087 €+135 €
7+4 222 €+4 285 €-63 €
8+4 222 €+4 487 €-265 €
9+4 222 €+4 695 €-473 €
10+4 222 €+4 908 €-686 €
11+4 222 €+5 126 €-904 €
12+4 222 €+5 350 €-1 128 €
13+4 222 €+5 579 €-1 357 €
14+4 222 €+5 813 €-1 591 €
15+4 222 €+6 054 €-1 832 €
16+4 222 €+6 300 €-2 078 €
17+4 222 €+6 553 €-2 331 €
18+4 222 €+6 812 €-2 590 €
19+4 222 €+7 078 €-2 856 €
20+4 222 €+7 350 €-3 128 €
21+4 222 €+7 629 €-3 407 €
22+4 222 €+7 915 €-3 693 €
23+4 222 €+8 208 €-3 986 €
24+4 222 €+8 508 €-4 286 €
25+4 222 €+8 816 €-4 594 €
Total+105 550 €+124 346 €+-18 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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