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Achat : Maison Donzacq (40360)

VilleDonzacq (40)
Surface180m²
Coût Total232 200€
Loyer Annuel20 974€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+371€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 7 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Venez découvrir cette maison à 5 minutes des commodités. Elle se compose d'une partie rénovée et une autre à rafraîchir selon vos envies. Dépendance, garage et agréable jardin complètent l'ensemble. Idéale pour une grande famille avec jusqu'à 5 chambres ou pour créer deux logements. Une belle opportunité à personnaliser ! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires inclus dans le prix : 5.44%.

Ville : Donzacq
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40360
Coordonnées : 43.659130, -0.806740
Total : 232 200€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 216 200€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1748€/mois
Loyer annuel estimé : 20974€/an
Fourchette totale : 1370€ - 2229€/mois
Fourchette annuelle : 16446€ - 26750€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 005,41 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :360 974 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-160 974€ (-44.6%)
Marge achat-revente :128 774€ (35.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 143,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 201,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 955,60€
Coût de l'assurance :17 415,00€
Taxe foncière : 2 097,41€/an
Soit par mois : 174,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 747,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 376,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :371,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Donzacq (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 974 €/an
Calcul : 1 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 097 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 673 €
Revenus locatifs : +20 974 €
Charges déductibles : -26 673 €
Résultat foncier Année 1 : -5 699 €(Déficit de 5 699 €)
Imputable sur revenu global : 5 699 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 473 €/an
Revenus locatifs : +20 974 €
Charges déductibles : -10 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 501 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 974 €26 681 €7 687 €-5 706 €5 706 €--
221 394 €10 275 €7 481 €11 119 €---
321 821 €10 063 €7 269 €11 759 €---
422 258 €9 843 €7 049 €12 415 €---
522 703 €9 616 €6 822 €13 087 €---
623 157 €9 381 €6 587 €13 776 €---
723 620 €9 138 €6 344 €14 482 €---
824 093 €8 887 €6 093 €15 206 €---
924 575 €8 627 €5 833 €15 947 €---
1025 066 €8 359 €5 565 €16 707 €---
1125 567 €8 081 €5 287 €17 486 €---
1226 079 €7 794 €5 000 €18 285 €---
1326 600 €7 497 €4 703 €19 103 €---
1427 132 €7 190 €4 396 €19 942 €---
1527 675 €6 873 €4 079 €20 802 €---
1628 228 €6 545 €3 751 €21 684 €---
1728 793 €6 205 €3 411 €22 588 €---
1829 369 €5 854 €3 060 €23 515 €---
1929 956 €5 491 €2 697 €24 465 €---
2030 555 €5 116 €2 322 €25 439 €---
2131 166 €4 728 €1 934 €26 438 €---
2231 790 €4 327 €1 533 €27 463 €---
2332 426 €3 912 €1 118 €28 513 €---
2433 074 €3 483 €689 €29 591 €---
2533 736 €3 040 €246 €30 696 €---
TOTAL671 808 €197 006 €110 956 €474 802 €5 706 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 712 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 474 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 405 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 405 €-1 712 €+6 117 €
2+4 405 €+3 336 €+1 069 €
3+4 405 €+3 528 €+877 €
4+4 405 €+3 724 €+681 €
5+4 405 €+3 926 €+479 €
6+4 405 €+4 133 €+272 €
7+4 405 €+4 345 €+60 €
8+4 405 €+4 562 €-157 €
9+4 405 €+4 784 €-379 €
10+4 405 €+5 012 €-607 €
11+4 405 €+5 246 €-841 €
12+4 405 €+5 485 €-1 080 €
13+4 405 €+5 731 €-1 326 €
14+4 405 €+5 983 €-1 578 €
15+4 405 €+6 241 €-1 836 €
16+4 405 €+6 505 €-2 100 €
17+4 405 €+6 776 €-2 371 €
18+4 405 €+7 054 €-2 649 €
19+4 405 €+7 339 €-2 934 €
20+4 405 €+7 632 €-3 227 €
21+4 405 €+7 931 €-3 526 €
22+4 405 €+8 239 €-3 834 €
23+4 405 €+8 554 €-4 149 €
24+4 405 €+8 877 €-4 472 €
25+4 405 €+9 209 €-4 804 €
Total+110 125 €+142 441 €+-32 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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