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Maison d'habitation 5 pièces

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface130m²
Coût Total249 200€
Loyer Annuel17 385€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 346,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

ORLEANS - Secteur Faubourg Bannier  Proche des commerces, des écoles, des transports (arrêt bus, gare SNCF, tram, autoroute A10...)...   Maison familiale de 5 pièces sur un terrain de 365M2, comprenant :      - Au RDC: entrée, séjour avec cheminée, cuisine meublée , salle de bain, 2 grandes chambres (16.4M2 , 17.6M2)      - A l'ETAGE: un couloir desservant 2 chambres (16.8M2, 12.4M2), débarras et grenier aménageable     La maison dispose également d'une grande terrasse extérieure et d'un double garage   Les menuiseries sont en bois avec un survitrage, volets métalliques, chaudière gaz avec radiateurs... travaux de rafraichissements et d'isolations conseillés.

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.921074, 1.895530
Total : 249 200€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 60 200€
Valeur du bien : 235 200€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 8.86€ - 14.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1449€/mois
Loyer annuel estimé : 17385€/an
Fourchette totale : 1152€ - 1822€/mois
Fourchette annuelle : 13827€ - 21859€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :325 000 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-150 000€ (-46.2%)
Marge achat-revente :75 800€ (23.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 244,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :74,76€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 319,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 264,76€
Coût de l'assurance :22 428,00€
Taxe foncière : 1 738,52€/an
Soit par mois : 144,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 448,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz ancienne
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres avec survitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 200 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1500€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 385 €/an
Calcul : 1 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 399 €
Revenus locatifs : +17 385 €
Charges déductibles : -71 399 €
Résultat foncier Année 1 : -54 014 €(Déficit de 54 014 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 199 €/an
Revenus locatifs : +17 385 €
Charges déductibles : -11 199 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32613.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 385 €71 407 €8 571 €-54 022 €21 400 €32 622 €32 622 €
217 733 €10 982 €8 346 €6 751 €--25 871 €
318 088 €10 749 €8 113 €7 339 €--18 532 €
418 449 €10 507 €7 872 €7 942 €--10 590 €
518 818 €10 257 €7 622 €8 561 €--2 029 €
619 195 €9 999 €7 363 €9 196 €---
719 579 €9 731 €7 095 €9 848 €---
819 970 €9 453 €6 818 €10 517 €---
920 370 €9 166 €6 531 €11 203 €---
1020 777 €8 869 €6 233 €11 908 €---
1121 192 €8 561 €5 925 €12 631 €---
1221 616 €8 242 €5 607 €13 374 €---
1322 049 €7 912 €5 277 €14 136 €---
1422 490 €7 571 €4 935 €14 919 €---
1522 939 €7 217 €4 581 €15 722 €---
1623 398 €6 851 €4 215 €16 547 €---
1723 866 €6 472 €3 836 €17 394 €---
1824 343 €6 079 €3 443 €18 264 €---
1924 830 €5 673 €3 037 €19 158 €---
2025 327 €5 252 €2 616 €20 075 €---
2125 833 €4 816 €2 180 €21 017 €---
2226 350 €4 365 €1 729 €21 985 €---
2326 877 €3 898 €1 262 €22 979 €---
2427 415 €3 414 €779 €24 001 €---
2527 963 €2 913 €278 €25 050 €---
TOTAL556 853 €250 356 €124 265 €306 497 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 651 €-6 420 €+10 071 €
2+3 651 €0 €+3 651 €
3+3 651 €0 €+3 651 €
4+3 651 €0 €+3 651 €
5+3 651 €0 €+3 651 €
6+3 651 €+2 150 €+1 501 €
7+3 651 €+2 954 €+697 €
8+3 651 €+3 155 €+496 €
9+3 651 €+3 361 €+290 €
10+3 651 €+3 572 €+79 €
11+3 651 €+3 789 €-138 €
12+3 651 €+4 012 €-361 €
13+3 651 €+4 241 €-590 €
14+3 651 €+4 476 €-825 €
15+3 651 €+4 717 €-1 066 €
16+3 651 €+4 964 €-1 313 €
17+3 651 €+5 218 €-1 567 €
18+3 651 €+5 479 €-1 828 €
19+3 651 €+5 747 €-2 096 €
20+3 651 €+6 023 €-2 372 €
21+3 651 €+6 305 €-2 654 €
22+3 651 €+6 596 €-2 945 €
23+3 651 €+6 894 €-3 243 €
24+3 651 €+7 200 €-3 549 €
25+3 651 €+7 515 €-3 864 €
Total+91 275 €+91 949 €+-674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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