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Maison à vendre

VilleVertaizon (63)
Surface93m²
Coût Total120 650€
Loyer Annuel10 018€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 698,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée
  • NOUVEAU CHEZ PRIMUM IMMOBILIER
  • VERTAIZON / Au coeur du village - Possibilité investissement locatif !
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  • Proche Pont-du-Château et commerces de proximité
  • Rez-de-chaussée : Entrée, cuisine, séjour, salle d'eau, WC
  • 1er étage : 2 chambres, salle de bains avec douche et baignoire,
  • 2ème étage : 2 chambres et combles
  • Cuvage
  • Thierry Nordmann est à votre écoute pour vous donner de plus amples informations et vous faire visiter ce bien
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  • CONTACT PRIMUM IMMOBILIER / Thierry NORDMANN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 405400003 - Clermont-Ferrand.
Ville : Vertaizon
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63910
Coordonnées : 45.775665, 3.285548
Total : 120 650€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 50 450€
Valeur du bien : 115 450€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10018€/an
Fourchette totale : 623€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 7476€ - 13423€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 171,14 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 916 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-136 916€ (-67.8%)
Marge achat-revente :81 266€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 624,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 116,75€
Coût de l'assurance :10 556,88€
Taxe foncière : 1 001,75€/an
Soit par mois : 83,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 834,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessitant des rénovations complètes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec meubles anciens nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec parquet usé nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 450 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 250€
    Isolation des combles perdus: 93 m² × 55€/m² = 5115€, Main d'œuvre: 135€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vertaizon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 018 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 650 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 002 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 768 €
Revenus locatifs : +10 018 €
Charges déductibles : -55 768 €
Résultat foncier Année 1 : -45 751 €(Déficit de 45 751 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 351 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 318 €/an
Revenus locatifs : +10 018 €
Charges déductibles : -5 318 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 699 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24350.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 018 €55 772 €3 898 €-45 754 €21 400 €24 354 €24 354 €
210 218 €5 217 €3 793 €5 001 €--19 353 €
310 422 €5 108 €3 684 €5 314 €--14 039 €
410 631 €4 995 €3 571 €5 635 €--8 404 €
510 843 €4 879 €3 455 €5 964 €--2 440 €
611 060 €4 759 €3 335 €6 301 €---
711 281 €4 635 €3 211 €6 646 €---
811 507 €4 507 €3 083 €7 000 €---
911 737 €4 375 €2 951 €7 362 €---
1011 972 €4 238 €2 814 €7 734 €---
1112 211 €4 097 €2 673 €8 115 €---
1212 456 €3 951 €2 527 €8 505 €---
1312 705 €3 800 €2 376 €8 905 €---
1412 959 €3 644 €2 220 €9 315 €---
1513 218 €3 483 €2 059 €9 735 €---
1613 482 €3 317 €1 893 €10 166 €---
1713 752 €3 145 €1 721 €10 607 €---
1814 027 €2 967 €1 543 €11 060 €---
1914 308 €2 784 €1 360 €11 524 €---
2014 594 €2 594 €1 170 €11 999 €---
2114 886 €2 398 €974 €12 487 €---
2215 183 €2 196 €772 €12 987 €---
2315 487 €1 987 €563 €13 500 €---
2415 797 €1 771 €347 €14 026 €---
2516 113 €1 548 €124 €14 565 €---
TOTAL320 865 €142 167 €56 117 €178 697 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 697 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 104 €-6 420 €+8 524 €
2+2 104 €0 €+2 104 €
3+2 104 €0 €+2 104 €
4+2 104 €0 €+2 104 €
5+2 104 €0 €+2 104 €
6+2 104 €+1 158 €+946 €
7+2 104 €+1 994 €+110 €
8+2 104 €+2 100 €+4 €
9+2 104 €+2 209 €-105 €
10+2 104 €+2 320 €-216 €
11+2 104 €+2 434 €-330 €
12+2 104 €+2 551 €-447 €
13+2 104 €+2 671 €-567 €
14+2 104 €+2 794 €-690 €
15+2 104 €+2 920 €-816 €
16+2 104 €+3 050 €-946 €
17+2 104 €+3 182 €-1 078 €
18+2 104 €+3 318 €-1 214 €
19+2 104 €+3 457 €-1 353 €
20+2 104 €+3 600 €-1 496 €
21+2 104 €+3 746 €-1 642 €
22+2 104 €+3 896 €-1 792 €
23+2 104 €+4 050 €-1 946 €
24+2 104 €+4 208 €-2 104 €
25+2 104 €+4 369 €-2 265 €
Total+52 600 €+53 609 €+-1 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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