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Maison 114 m² à ille-sur-tet

Bien expiré
VilleIlle-sur-Têt (66)
Surface114m²
Coût Total129 220€
Loyer Annuel10 959€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 956,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre de WC : 1

Ancienne boulangerie du village, cette maison de caractère du XVIIIe siècle ne manque pas de cachet. Située dans un secteur calme, à seulement 5 minutes à pied du centre-ville, des écoles et des transports, elle offre 114 m² habitables, avec un beau potentiel à révéler. Au rez-de-chaussée, un garage de 35 m², facilement aménageable en pièce supplémentaire ou espace indépendant. À l'étage, une grande pièce de vie lumineuse de 35 m² avec cuisine ouverte. Au second, deux chambres, une salle de bain et un WC complètent l'ensemble. Des travaux sont à prévoir : menuiseries à remplacer, installation d'un système de chauffage. En contrepartie, une vraie opportunité à saisir pour un premier achat ou un projet locatif, dans un village vivant et bien desservi. Du charme, du volume et du potentiel, à découvrir rapidement. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2234.0 € et 3022.0 €, indexées à l'année 2025 (abonnements compris). - https://www.century21-hc-ille-sur-tet.com/mentions_legales/

Ville : Ille-sur-Têt
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66130
Coordonnées : 42.668432, 2.619021
Total : 129 220€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 120 500€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 10.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10959€/an
Fourchette totale : 678€ - 1230€/mois
Fourchette annuelle : 8135€ - 14762€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 676,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 365,80€
Coût de l'assurance :11 306,75€
Taxe foncière : 1 095,87€/an
Soit par mois : 91,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour améliorer le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 959 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 360 €
Revenus locatifs : +10 959 €
Charges déductibles : -17 360 €
Résultat foncier Année 1 : -6 401 €(Déficit de 6 401 €)
Imputable sur revenu global : 6 401 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 860 €/an
Revenus locatifs : +10 959 €
Charges déductibles : -5 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 099 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 959 €17 364 €4 316 €-6 406 €6 406 €--
211 178 €5 749 €4 201 €5 429 €---
311 401 €5 630 €4 082 €5 771 €---
411 629 €5 508 €3 959 €6 122 €---
511 862 €5 380 €3 832 €6 482 €---
612 099 €5 249 €3 701 €6 850 €---
712 341 €5 113 €3 565 €7 228 €---
812 588 €4 972 €3 424 €7 616 €---
912 840 €4 827 €3 278 €8 013 €---
1013 097 €4 676 €3 128 €8 421 €---
1113 359 €4 520 €2 972 €8 838 €---
1213 626 €4 359 €2 811 €9 266 €---
1313 898 €4 193 €2 645 €9 706 €---
1414 176 €4 020 €2 472 €10 156 €---
1514 460 €3 842 €2 294 €10 617 €---
1614 749 €3 658 €2 110 €11 091 €---
1715 044 €3 467 €1 919 €11 577 €---
1815 345 €3 270 €1 722 €12 075 €---
1915 652 €3 066 €1 518 €12 586 €---
2015 965 €2 855 €1 307 €13 110 €---
2116 284 €2 637 €1 089 €13 647 €---
2216 610 €2 411 €863 €14 198 €---
2316 942 €2 178 €630 €14 764 €---
2417 281 €1 936 €388 €15 344 €---
2517 626 €1 687 €138 €15 940 €---
TOTAL351 010 €112 569 €62 366 €238 441 €6 406 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 922 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 301 €-1 922 €+4 223 €
2+2 301 €+1 629 €+672 €
3+2 301 €+1 731 €+570 €
4+2 301 €+1 837 €+464 €
5+2 301 €+1 944 €+357 €
6+2 301 €+2 055 €+246 €
7+2 301 €+2 169 €+132 €
8+2 301 €+2 285 €+16 €
9+2 301 €+2 404 €-103 €
10+2 301 €+2 526 €-225 €
11+2 301 €+2 651 €-350 €
12+2 301 €+2 780 €-479 €
13+2 301 €+2 912 €-611 €
14+2 301 €+3 047 €-746 €
15+2 301 €+3 185 €-884 €
16+2 301 €+3 327 €-1 026 €
17+2 301 €+3 473 €-1 172 €
18+2 301 €+3 622 €-1 321 €
19+2 301 €+3 776 €-1 475 €
20+2 301 €+3 933 €-1 632 €
21+2 301 €+4 094 €-1 793 €
22+2 301 €+4 260 €-1 959 €
23+2 301 €+4 429 €-2 128 €
24+2 301 €+4 603 €-2 302 €
25+2 301 €+4 782 €-2 481 €
Total+57 525 €+71 532 €+-14 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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