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Achat : Appartement (06510)

VilleCarros (06)
Surface95m²
Coût Total273 800€
Loyer Annuel18 243€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 473,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 30,12 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition ouest, Interphone

SOUS COMPROMIS DE VENTE - CARROS: Proche du centre ville et des commodités (écoles, commerces, services, parkings, transports) appartement de type 5 pièces d'une surface Carrez de 95.25 m² composé d'un hall d'entrée, d'un séjour avec cuisine s'ouvrant sur loggia, dégagements desservant une salle d'eau, quatre chambres, un dressing, une salle de bains, un WC indépendant. Une cave vient compléter ce bien qui nécessite des travaux de rénovation mais qui offre de très beaux volumes d'habitation. A visiter sans plus tarder! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 791 € et 1071 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Bien en copropriété de 179 lots.

Ville : Carros
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06510
Coordonnées : 43.772150, 7.192000
Total : 273 800€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 255 000€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 16.00€/m²/mois
Fourchette : 12.33€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1520€/mois
Loyer annuel estimé : 18243€/an
Fourchette totale : 1171€ - 1974€/mois
Fourchette annuelle : 14052€ - 23684€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 923,08 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 693 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-42 693€ (-15.4%)
Marge achat-revente :3 893€ (1.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 360,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :79,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 440,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 334,96€
Coût de l'assurance :23 957,50€
Taxe foncière : 1 824,31€/an
Soit par mois : 152,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 520,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 592,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 94 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon.
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et peinture dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des espaces de rangement avec mise à jour des placards.
Quantité: espace de rangement (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rangement fonctionnel mais vieillissant.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 500€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon (murs): 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres:4 200€
    Rénovation murs chambres: 42 m² × 100€/m² = 4200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement espaces de rangement: 6 m² × 100€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Autres pièces
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 243 €/an
Calcul : 1 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 800 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 824 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 055 €
Revenus locatifs : +18 243 €
Charges déductibles : -32 055 €
Résultat foncier Année 1 : -13 812 €(Déficit de 13 812 €)
Imputable sur revenu global : 13 812 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 055 €/an
Revenus locatifs : +18 243 €
Charges déductibles : -12 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 188 €/an
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 243 €32 064 €9 281 €-13 821 €13 821 €--
218 608 €11 818 €9 036 €6 790 €---
318 980 €11 564 €8 782 €7 416 €---
419 360 €11 302 €8 519 €8 058 €---
519 747 €11 030 €8 247 €8 717 €---
620 142 €10 748 €7 965 €9 394 €---
720 545 €10 457 €7 674 €10 088 €---
820 956 €10 155 €7 373 €10 800 €---
921 375 €9 843 €7 061 €11 531 €---
1021 802 €9 521 €6 738 €12 282 €---
1122 238 €9 187 €6 404 €13 052 €---
1222 683 €8 841 €6 058 €13 842 €---
1323 137 €8 483 €5 700 €14 654 €---
1423 599 €8 113 €5 330 €15 487 €---
1524 071 €7 730 €4 947 €16 342 €---
1624 553 €7 333 €4 551 €17 220 €---
1725 044 €6 923 €4 140 €18 121 €---
1825 545 €6 498 €3 716 €19 046 €---
1926 056 €6 059 €3 276 €19 997 €---
2026 577 €5 604 €2 822 €20 972 €---
2127 108 €5 134 €2 351 €21 975 €---
2227 650 €4 647 €1 864 €23 004 €---
2328 203 €4 143 €1 360 €24 060 €---
2428 768 €3 622 €839 €25 146 €---
2529 343 €3 082 €299 €26 261 €---
TOTAL584 332 €223 900 €134 335 €360 432 €13 821 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 146 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 432 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 831 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 831 €-4 146 €+7 977 €
2+3 831 €+2 037 €+1 794 €
3+3 831 €+2 225 €+1 606 €
4+3 831 €+2 417 €+1 414 €
5+3 831 €+2 615 €+1 216 €
6+3 831 €+2 818 €+1 013 €
7+3 831 €+3 026 €+805 €
8+3 831 €+3 240 €+591 €
9+3 831 €+3 459 €+372 €
10+3 831 €+3 684 €+147 €
11+3 831 €+3 916 €-85 €
12+3 831 €+4 153 €-322 €
13+3 831 €+4 396 €-565 €
14+3 831 €+4 646 €-815 €
15+3 831 €+4 903 €-1 072 €
16+3 831 €+5 166 €-1 335 €
17+3 831 €+5 436 €-1 605 €
18+3 831 €+5 714 €-1 883 €
19+3 831 €+5 999 €-2 168 €
20+3 831 €+6 292 €-2 461 €
21+3 831 €+6 592 €-2 761 €
22+3 831 €+6 901 €-3 070 €
23+3 831 €+7 218 €-3 387 €
24+3 831 €+7 544 €-3 713 €
25+3 831 €+7 878 €-4 047 €
Total+95 775 €+108 130 €+-12 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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