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Appartement 3 pièces 52 m²

VilleForbach (57)
Surface52
Coût Total93 860
Loyer Annuel5 073
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-264
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 903,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement

VENTE : appartement 3 pièces (52 m²) à FORBACH - EXCLUSIVITÉ - SPECIAL INVESTISSEUR APPARTEMENT VENDU LOUE 325 + 85 € En vente : à FORBACH (57600) venez découvrir cet appartement T2bis de 52 m². Il se situe dans un immeuble semi-récent. L'appartement offre un séjour de 23 m², une chambre, un bureau, une cuisine kitchenette et une salle de bains. Cet appartement possède un chauffage individuel alimenté à l'électricité. Il nécessite d'être rafraîchi. Pour les véhicules, il est vendu avec deux places de parking. Des établissements scolaires du primaire et du secondaire se trouvent à moins de 10 minutes. Niveau transports en commun, il y a la gare Forbach à quelques pas du bien. Les autoroutes A320 et A4 sont accessibles à moins de 8 km. Vous trouverez le cinéma Paris de même qu'un théâtre, une bibliothèque et un conservatoire dans les environs. Il y a aussi de nombreux restaurants et un bureau de poste. Enfin, le marché Place Briand anime le quartier toutes les semaines. Contactez votre agence CITYA POIREL pour plus de renseignements sur cet appartement à vendre à FORBACH. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 74 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 1 770,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : *** . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 630 et 920 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TAPP491924 Date de réalisation du diagnostic : 21/04/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 74 Charges prévisionnelles annuelles : 1770 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 630 € et 920 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.188150, 6.896361
Total : 93 860
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 43 100
Valeur du bien : 90 100
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 423€/mois
Loyer annuel estimé : 5073€/an
Fourchette totale : 335€ - 534€/mois
Fourchette annuelle : 4016€ - 6409€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :469,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 497,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 105,58
Coût de l'assurance :8 212,75
Taxe foncière : 507,30€/an
Soit par mois : 42,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 147,50€/mois
Soit par an : 1 770,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 422,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-264,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des installations et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement abîmée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100(829 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 073 €/an
Calcul : 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 860 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 507 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 770 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 950
Revenus locatifs : +5 073
Charges déductibles : -48 950
Résultat foncier Année 1 : -43 877(Déficit de 43 877 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 477
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 850 €/an
Revenus locatifs : +5 073
Charges déductibles : -5 850
Résultat foncier Années 2+ : -777 €/an(Déficit de 777 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22476.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 07348 9533 247-43 88021 400 €22 480 €22 480 €
25 1745 7683 162-593593 €-22 480 €
35 2785 6803 074-402402 €-22 480 €
45 3835 5882 983-205205 €-22 480 €
55 4915 4942 888-33 €-22 480 €
65 6015 3962 790205--22 275 €
75 7135 2952 689418--21 857 €
85 8275 1902 584637--21 219 €
95 9445 0812 475863--20 357 €
106 0634 9692 3631 094--19 263 €
116 1844 8522 2461 332--17 931 €
126 3084 7322 1261 576---
136 4344 6072 0011 827---
146 5624 4771 8712 085---
156 6944 3431 7372 350---
166 8284 2051 5992 623---
176 9644 0611 4552 903---
187 1033 9121 3063 191---
197 2453 7581 1523 488---
207 3903 5989933 792---
217 5383 4338274 105---
227 6893 2626564 427---
237 8433 0854794 758---
248 0002 9012955 098---
258 1602 7111055 448---
TOTAL162 489155 35147 1067 13822 603Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 781
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 138
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 065-6 420+7 485
2+1 065-178+1 243
3+1 065-121+1 186
4+1 065-61+1 126
5+1 065-1+1 066
6+1 0650+1 065
7+1 0650+1 065
8+1 0650+1 065
9+1 0650+1 065
10+1 0650+1 065
11+1 0650+1 065
12+1 065+473+592
13+1 065+548+517
14+1 065+626+439
15+1 065+705+360
16+1 065+787+278
17+1 065+871+194
18+1 065+957+108
19+1 065+1 046+19
20+1 065+1 138-73
21+1 065+1 232-167
22+1 065+1 328-263
23+1 065+1 427-362
24+1 065+1 529-464
25+1 065+1 634-569
Total+26 625+7 521+19 104
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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