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Maison à vendre

VilleMoissac (82)
Surface169m²
Coût Total230 174€
Loyer Annuel17 196€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 680 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 755,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Pas de cave

A Moissac, charmante maison familiale avec jardin et grange attenante. Au rdc, une entrée, cuisine, arrière cuisine, 2 chambres et salle d'eau. A l'étage des combles partiellement aménagés, 2 chambres dont une avec salle d'eau ainsi que deux autres pièces pouvant servir de bureau. Cadre très agréable avec un beau jardin arboré. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.131006, 1.090875
Total : 230 174€
Prix d'acquisition : 127 680€
Travaux : 92 280€
Valeur du bien : 219 960€
Frais de notaire : 10 214€
Coût estimé : 10 214€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1433€/mois
Loyer annuel estimé : 17196€/an
Fourchette totale : 1155€ - 1778€/mois
Fourchette annuelle : 13860€ - 21335€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 619,05 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :273 619 €
Prix d'achat :127 680 €
Décote à l'achat :-145 939€ (-53.3%)
Marge achat-revente :43 445€ (15.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 174€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 140,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 207,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 825,30€
Coût de l'assurance :20 140,22€
Taxe foncière : 1 719,63€/an
Soit par mois : 143,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 433,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 169 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations
Quantité: salon (estimé à 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 280 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 140€
    Isolation toiture/combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:900€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 90€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Revêtement sol chambres: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Tableau électrique:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Vérification et mise aux normes:2 000€
    Vérification plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:44 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 196 €/an
Calcul : 1 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 174 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 532 €
Revenus locatifs : +17 196 €
Charges déductibles : -102 532 €
Résultat foncier Année 1 : -85 335 €(Déficit de 85 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 935 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 252 €/an
Revenus locatifs : +17 196 €
Charges déductibles : -10 252 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 945 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63935.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 992 €(65% de 127 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 018 €/an
Calcul : 82 992 € × 3,636% = 3 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 196 €102 539 €7 734 €-85 343 €21 400 €63 943 €63 943 €
217 540 €10 054 €7 528 €7 487 €--56 456 €
317 891 €9 841 €7 316 €8 050 €--48 406 €
418 249 €9 621 €7 096 €8 627 €--39 779 €
518 614 €9 394 €6 869 €9 220 €--30 559 €
618 986 €9 159 €6 634 €9 827 €--20 732 €
719 366 €8 916 €6 390 €10 450 €--10 282 €
819 753 €8 664 €6 139 €11 089 €---
920 148 €8 403 €5 878 €11 745 €---
1020 551 €8 134 €5 609 €12 417 €---
1120 962 €7 855 €5 330 €13 107 €---
1221 381 €7 567 €5 042 €13 815 €---
1321 809 €7 269 €4 743 €14 541 €---
1422 245 €6 960 €4 435 €15 285 €---
1522 690 €6 641 €4 115 €16 050 €---
1623 144 €6 310 €3 785 €16 834 €---
1723 607 €5 969 €3 443 €17 638 €---
1824 079 €5 615 €3 090 €18 464 €---
1924 561 €5 249 €2 724 €19 311 €---
2025 052 €4 871 €2 346 €20 181 €---
2125 553 €4 480 €1 954 €21 073 €---
2226 064 €4 075 €1 549 €21 989 €---
2326 585 €3 656 €1 130 €22 930 €---
2427 117 €3 222 €697 €23 895 €---
2527 659 €2 774 €249 €24 885 €---
TOTAL550 804 €267 236 €111 825 €283 567 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 611 €-6 420 €+10 031 €
2+3 611 €0 €+3 611 €
3+3 611 €0 €+3 611 €
4+3 611 €0 €+3 611 €
5+3 611 €0 €+3 611 €
6+3 611 €0 €+3 611 €
7+3 611 €0 €+3 611 €
8+3 611 €+242 €+3 369 €
9+3 611 €+3 523 €+88 €
10+3 611 €+3 725 €-114 €
11+3 611 €+3 932 €-321 €
12+3 611 €+4 144 €-533 €
13+3 611 €+4 362 €-751 €
14+3 611 €+4 586 €-975 €
15+3 611 €+4 815 €-1 204 €
16+3 611 €+5 050 €-1 439 €
17+3 611 €+5 291 €-1 680 €
18+3 611 €+5 539 €-1 928 €
19+3 611 €+5 793 €-2 182 €
20+3 611 €+6 054 €-2 443 €
21+3 611 €+6 322 €-2 711 €
22+3 611 €+6 597 €-2 986 €
23+3 611 €+6 879 €-3 268 €
24+3 611 €+7 168 €-3 557 €
25+3 611 €+7 466 €-3 855 €
Total+90 275 €+85 070 €+5 205 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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