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maison vente 4 pieces valensole 79m2

Bien expiré
VilleValensole (04)
Surface79m²
Coût Total135 003€
Loyer Annuel9 319€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 886,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON DE VILLAGE-VALENSOLE.

La superficie habitable de cette maison est de 79m2, répartie sur quatre pièces dont trois chambres, une pièce de vie et une cuisine. Deux grandes caves accessibles par l'extérieur sont en plus.

Des travaux sont à prévoir. L'ensemble de la structure est bon à l'exception de la toiture. Des aides de la mairie, de l'Anah et "Ma Prim'Rénov" sont disponibles pour ces travaux. Pensez au prêt à taux zéro, également. Le prix est encore un peu négociable.

Je me tiens à votre disposition pour répondre à vos questions.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 70000 euros. Prix hors honoraires : 66000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (6,06% du prix du bien hors honoraires) : 4000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 450 et classe CLIMAT G indice 129. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Laurent Gaubert mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MANOSQUE sous le numéro 801856337, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Valensole
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04210
Total : 135 003€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 59 403€
Valeur du bien : 129 403€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.83€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9319€/an
Fourchette totale : 534€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 6412€ - 13543€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 765,71 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 491 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-69 491€ (-49.8%)
Marge achat-revente :4 488€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 003€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 406,27€
Coût de l'assurance :11 812,76€
Taxe foncière : 931,91€/an
Soit par mois : 77,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 450 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine obsolètes et endommagés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 403 €(752 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 293€
    Isolation des combles: 79 m² × 67€/m² = 5293€, Main d'œuvre: 7€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 210€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Peinture 3 chambres (36m²): 25€/m² × 36 = 900€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valensole (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 293€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 319 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 003 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 403 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 514 €
Revenus locatifs : +9 319 €
Charges déductibles : -65 514 €
Résultat foncier Année 1 : -56 194 €(Déficit de 56 194 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 794 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 111 €/an
Revenus locatifs : +9 319 €
Charges déductibles : -6 111 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 209 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34794.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 319 €65 518 €4 711 €-56 199 €21 400 €34 799 €34 799 €
29 505 €5 992 €4 588 €3 513 €--31 285 €
39 696 €5 865 €4 460 €3 831 €--27 455 €
49 889 €5 733 €4 328 €4 157 €--23 298 €
510 087 €5 596 €4 192 €4 491 €--18 807 €
610 289 €5 455 €4 050 €4 834 €--13 973 €
710 495 €5 308 €3 904 €5 187 €--8 786 €
810 705 €5 156 €3 752 €5 548 €--3 238 €
910 919 €4 999 €3 595 €5 920 €---
1011 137 €4 836 €3 432 €6 301 €---
1111 360 €4 667 €3 263 €6 693 €---
1211 587 €4 492 €3 088 €7 095 €---
1311 819 €4 311 €2 907 €7 508 €---
1412 055 €4 124 €2 719 €7 932 €---
1512 296 €3 929 €2 525 €8 367 €---
1612 542 €3 728 €2 324 €8 814 €---
1712 793 €3 519 €2 115 €9 274 €---
1813 049 €3 303 €1 899 €9 746 €---
1913 310 €3 080 €1 675 €10 230 €---
2013 576 €2 848 €1 443 €10 728 €---
2113 848 €2 608 €1 203 €11 240 €---
2214 125 €2 359 €955 €11 766 €---
2314 407 €2 101 €697 €12 306 €---
2414 695 €1 834 €430 €12 861 €---
2514 989 €1 558 €153 €13 431 €---
TOTAL298 492 €162 920 €68 406 €135 572 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 957 €-6 420 €+8 377 €
2+1 957 €0 €+1 957 €
3+1 957 €0 €+1 957 €
4+1 957 €0 €+1 957 €
5+1 957 €0 €+1 957 €
6+1 957 €0 €+1 957 €
7+1 957 €0 €+1 957 €
8+1 957 €0 €+1 957 €
9+1 957 €+805 €+1 152 €
10+1 957 €+1 890 €+67 €
11+1 957 €+2 008 €-51 €
12+1 957 €+2 128 €-171 €
13+1 957 €+2 252 €-295 €
14+1 957 €+2 379 €-422 €
15+1 957 €+2 510 €-553 €
16+1 957 €+2 644 €-687 €
17+1 957 €+2 782 €-825 €
18+1 957 €+2 924 €-967 €
19+1 957 €+3 069 €-1 112 €
20+1 957 €+3 218 €-1 261 €
21+1 957 €+3 372 €-1 415 €
22+1 957 €+3 530 €-1 573 €
23+1 957 €+3 692 €-1 735 €
24+1 957 €+3 858 €-1 901 €
25+1 957 €+4 029 €-2 072 €
Total+48 925 €+40 672 €+8 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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