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Achat : Maison La Loupe (28240)

VilleLoupe (28)
Surface130m²
Coût Total215 700€
Loyer Annuel12 592€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 500 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 173,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 547 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

La Loupe, charmante maison du pays, en ville avec joli jardin de 547m², parking, garage. 130M² habitables. Travaux de rafraîchissement nécessaires Tous commerces et gare Sncf Paris à pied. Comprenant au rez-de-chaussée : Entrée, séjour avec cheminée (32...

Ville : Loupe
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28240
Coordonnées : 48.471310, 1.014090
Total : 215 700€
Prix d'acquisition : 152 500€
Travaux : 51 000€
Valeur du bien : 203 500€
Frais de notaire : 12 200€
Coût estimé : 12 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1049€/mois
Loyer annuel estimé : 12592€/an
Fourchette totale : 843€ - 1307€/mois
Fourchette annuelle : 10112€ - 15681€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 441,51 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 396 €
Prix d'achat :152 500 €
Décote à l'achat :-34 896€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-28 304€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 114,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 326,42€
Coût de l'assurance :18 334,50€
Taxe foncière : 1 259,19€/an
Soit par mois : 104,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 049,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 000 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:13 600€
    Remplacement fenêtres: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pose de parquet flottant:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loupe (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 049 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 592 €/an
Calcul : 1 049 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 259 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 955 €
Revenus locatifs : +12 592 €
Charges déductibles : -59 955 €
Résultat foncier Année 1 : -47 363 €(Déficit de 47 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 955 €/an
Revenus locatifs : +12 592 €
Charges déductibles : -8 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25962.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 125 €(65% de 152 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 605 €/an
Calcul : 99 125 € × 3,636% = 3 605 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 592 €59 961 €6 969 €-47 370 €21 400 €25 970 €25 970 €
212 844 €8 773 €6 781 €4 071 €--21 899 €
313 101 €8 579 €6 586 €4 522 €--17 377 €
413 363 €8 378 €6 385 €4 985 €--12 392 €
513 630 €8 170 €6 177 €5 460 €--6 932 €
613 902 €7 955 €5 963 €5 947 €--985 €
714 181 €7 734 €5 741 €6 447 €---
814 464 €7 505 €5 512 €6 959 €---
914 753 €7 268 €5 275 €7 485 €---
1015 049 €7 024 €5 031 €8 025 €---
1115 349 €6 771 €4 778 €8 579 €---
1215 656 €6 510 €4 517 €9 147 €---
1315 970 €6 240 €4 248 €9 729 €---
1416 289 €5 962 €3 969 €10 327 €---
1516 615 €5 674 €3 681 €10 941 €---
1616 947 €5 376 €3 384 €11 571 €---
1717 286 €5 069 €3 077 €12 217 €---
1817 632 €4 752 €2 759 €12 880 €---
1917 984 €4 424 €2 431 €13 561 €---
2018 344 €4 085 €2 092 €14 259 €---
2118 711 €3 734 €1 742 €14 976 €---
2219 085 €3 373 €1 380 €15 712 €---
2319 467 €2 999 €1 006 €16 468 €---
2419 856 €2 613 €620 €17 243 €---
2520 253 €2 214 €221 €18 040 €---
TOTAL403 323 €201 141 €100 326 €202 182 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 644 €-6 420 €+9 064 €
2+2 644 €0 €+2 644 €
3+2 644 €0 €+2 644 €
4+2 644 €0 €+2 644 €
5+2 644 €0 €+2 644 €
6+2 644 €0 €+2 644 €
7+2 644 €+1 639 €+1 005 €
8+2 644 €+2 088 €+556 €
9+2 644 €+2 246 €+398 €
10+2 644 €+2 407 €+237 €
11+2 644 €+2 574 €+70 €
12+2 644 €+2 744 €-100 €
13+2 644 €+2 919 €-275 €
14+2 644 €+3 098 €-454 €
15+2 644 €+3 282 €-638 €
16+2 644 €+3 471 €-827 €
17+2 644 €+3 665 €-1 021 €
18+2 644 €+3 864 €-1 220 €
19+2 644 €+4 068 €-1 424 €
20+2 644 €+4 278 €-1 634 €
21+2 644 €+4 493 €-1 849 €
22+2 644 €+4 714 €-2 070 €
23+2 644 €+4 940 €-2 296 €
24+2 644 €+5 173 €-2 529 €
25+2 644 €+5 412 €-2 768 €
Total+66 100 €+60 655 €+5 445 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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