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Achat appartement

Bien expiré
VilleAbbeville (80)
Surface43.5m²
Coût Total93 313€
Loyer Annuel6 895€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 850 €
Surface : 43.5 m²
Prix au m² : 1 628,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 43.5 m², Bâtiment de 2 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Une entrée, Salle de séjour, Travaux

EXCLU L'Immobilier en Somme!

Appartement hyper centre d'Abbeville, 1er étage, exposition sud, comprenant une entrée, un séjour, une chambre, une cuisine aménagée, une salle d'eau. Une grande cave. Double vitrage, chauffage électrique. Pas de charges de copro.

Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Coordonnées : 50.093780, 1.816960
Total : 93 313€
Prix d'acquisition : 70 850€
Travaux : 16 795€
Valeur du bien : 87 645€
Frais de notaire : 5 668€
Coût estimé : 5 668€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43.5m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6895€/an
Fourchette totale : 480€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5763€ - 8249€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 313€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 035,91€
Coût de l'assurance :8 164,89€
Taxe foncière : 689,50€/an
Soit par mois : 57,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 795 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:275€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 55€/m² = 275€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant salon: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Revêtement sol:480€
    Parquet flottant entrée: 8 m² × 60€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 895 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 313 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 795 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 925 €
Revenus locatifs : +6 895 €
Charges déductibles : -20 925 €
Résultat foncier Année 1 : -14 030 €(Déficit de 14 030 €)
Imputable sur revenu global : 14 030 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 130 €/an
Revenus locatifs : +6 895 €
Charges déductibles : -4 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 765 €/an
Prix d'achat du bien : 70 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 053 €(65% de 70 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 675 €/an
Calcul : 46 053 € × 3,636% = 1 675 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 895 €20 928 €3 117 €-14 033 €14 033 €--
27 033 €4 050 €3 034 €2 983 €---
37 174 €3 964 €2 948 €3 210 €---
47 317 €3 875 €2 859 €3 442 €---
57 463 €3 783 €2 767 €3 680 €---
67 613 €3 688 €2 672 €3 924 €---
77 765 €3 590 €2 574 €4 175 €---
87 920 €3 489 €2 473 €4 432 €---
98 079 €3 384 €2 367 €4 695 €---
108 240 €3 275 €2 259 €4 965 €---
118 405 €3 162 €2 146 €5 243 €---
128 573 €3 046 €2 030 €5 527 €---
138 745 €2 926 €1 910 €5 819 €---
148 919 €2 801 €1 785 €6 118 €---
159 098 €2 673 €1 657 €6 425 €---
169 280 €2 540 €1 524 €6 740 €---
179 465 €2 402 €1 386 €7 063 €---
189 655 €2 260 €1 243 €7 395 €---
199 848 €2 112 €1 096 €7 736 €---
2010 045 €1 960 €944 €8 085 €---
2110 246 €1 802 €786 €8 443 €---
2210 451 €1 639 €623 €8 811 €---
2310 660 €1 471 €455 €9 189 €---
2410 873 €1 296 €280 €9 576 €---
2511 090 €1 116 €100 €9 974 €---
TOTAL220 850 €87 233 €45 036 €133 617 €14 033 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 617 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 895 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 448 €-4 210 €+5 658 €
2+1 448 €+895 €+553 €
3+1 448 €+963 €+485 €
4+1 448 €+1 033 €+415 €
5+1 448 €+1 104 €+344 €
6+1 448 €+1 177 €+271 €
7+1 448 €+1 252 €+196 €
8+1 448 €+1 329 €+119 €
9+1 448 €+1 409 €+39 €
10+1 448 €+1 490 €-42 €
11+1 448 €+1 573 €-125 €
12+1 448 €+1 658 €-210 €
13+1 448 €+1 746 €-298 €
14+1 448 €+1 835 €-387 €
15+1 448 €+1 928 €-480 €
16+1 448 €+2 022 €-574 €
17+1 448 €+2 119 €-671 €
18+1 448 €+2 219 €-771 €
19+1 448 €+2 321 €-873 €
20+1 448 €+2 425 €-977 €
21+1 448 €+2 533 €-1 085 €
22+1 448 €+2 643 €-1 195 €
23+1 448 €+2 757 €-1 309 €
24+1 448 €+2 873 €-1 425 €
25+1 448 €+2 992 €-1 544 €
Total+36 200 €+40 085 €+-3 885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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