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Achat maison

Bien expiré
VilleSoultzeren (68)
Surface154m²
Coût Total298 520€
Loyer Annuel19 714€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 1 396,1 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 154 m², 8 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Une entrée, Salle de séjour, 2 Parkings, Terrain de 244 m²

Soultzeren, sur les hauteursbelle vue, bonne expo., BELLE MAISON 8 pièces, 154m² hab., entrée, séjour avec poêle à bois,salle à manger, cuisine, coin cuisine, 5 chambres, salle de bains avec wc, salle d'eau avec wc, balcons, terrasse, (possibilités de 2 appartements), cour, petite dépendance, terrain d'environ 2.5 ares Montant estimé des dépendances annuelles d'énergie pour un usage standard : 2330,-€ à 3200,-€ (réf. 2021) Logement à consommation énergétique excessive

Ville : Soultzeren
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68140
Coordonnées : 48.101080, 7.070790
Total : 298 520€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 66 320€
Valeur du bien : 281 320€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 10.67€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1643€/mois
Loyer annuel estimé : 19714€/an
Fourchette totale : 1242€ - 2172€/mois
Fourchette annuelle : 14909€ - 26066€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 456,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :84,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 540,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 374,15€
Coût de l'assurance :25 374,20€
Taxe foncière : 1 971,38€/an
Soit par mois : 164,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 642,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 705,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 409 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du mobilier dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 320 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 240€
    Isolation combles: 154 m² × 60€/m² = 9240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:10 500€
    Rénovation chambres: 75 m² × 140€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:480€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (coefficient 1.2 appliqué pour Soultzeren). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 714 €/an
Calcul : 1 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 015 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 912 €
Revenus locatifs : +19 714 €
Charges déductibles : -78 912 €
Résultat foncier Année 1 : -59 198 €(Déficit de 59 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 798 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 592 €/an
Revenus locatifs : +19 714 €
Charges déductibles : -12 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37798.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 714 €78 921 €9 615 €-59 208 €21 400 €37 808 €37 808 €
220 108 €12 341 €9 355 €7 767 €--30 041 €
320 510 €12 072 €9 086 €8 438 €--21 603 €
420 920 €11 795 €8 809 €9 126 €--12 477 €
521 339 €11 508 €8 522 €9 831 €--2 646 €
621 766 €11 212 €8 225 €10 554 €---
722 201 €10 906 €7 919 €11 295 €---
822 645 €10 589 €7 603 €12 056 €---
923 098 €10 263 €7 276 €12 835 €---
1023 560 €9 925 €6 939 €13 635 €---
1124 031 €9 576 €6 590 €14 455 €---
1224 512 €9 216 €6 230 €15 295 €---
1325 002 €8 844 €5 858 €16 158 €---
1425 502 €8 460 €5 473 €17 042 €---
1526 012 €8 062 €5 076 €17 949 €---
1626 532 €7 652 €4 666 €18 880 €---
1727 063 €7 228 €4 242 €19 835 €---
1827 604 €6 790 €3 804 €20 814 €---
1928 156 €6 338 €3 352 €21 818 €---
2028 719 €5 871 €2 884 €22 849 €---
2129 294 €5 388 €2 401 €23 906 €---
2229 880 €4 889 €1 902 €24 991 €---
2330 477 €4 373 €1 387 €26 104 €---
2431 087 €3 841 €855 €27 246 €---
2531 708 €3 291 €305 €28 417 €---
TOTAL631 440 €279 353 €138 374 €352 087 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 087 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 140 €-6 420 €+10 560 €
2+4 140 €0 €+4 140 €
3+4 140 €0 €+4 140 €
4+4 140 €0 €+4 140 €
5+4 140 €0 €+4 140 €
6+4 140 €+2 372 €+1 768 €
7+4 140 €+3 389 €+751 €
8+4 140 €+3 617 €+523 €
9+4 140 €+3 851 €+289 €
10+4 140 €+4 090 €+50 €
11+4 140 €+4 336 €-196 €
12+4 140 €+4 589 €-449 €
13+4 140 €+4 847 €-707 €
14+4 140 €+5 113 €-973 €
15+4 140 €+5 385 €-1 245 €
16+4 140 €+5 664 €-1 524 €
17+4 140 €+5 950 €-1 810 €
18+4 140 €+6 244 €-2 104 €
19+4 140 €+6 545 €-2 405 €
20+4 140 €+6 855 €-2 715 €
21+4 140 €+7 172 €-3 032 €
22+4 140 €+7 497 €-3 357 €
23+4 140 €+7 831 €-3 691 €
24+4 140 €+8 174 €-4 034 €
25+4 140 €+8 525 €-4 385 €
Total+103 500 €+105 626 €+-2 126 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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