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Maison 6 pièces 133 m²

Bien expiré
VilleHennebont (56)
Surface133m²
Coût Total274 089€
Loyer Annuel17 357€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 360 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 423,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 133 m²

REFERENCE ANNONCE : 56029-1360 - Située proche écoles et commerces, cette maison des années 70 offre un beau potentiel sur deux niveaux a rénover. Au rdc: entrée, séjour salon, cuisine ouverte, WC, garage. A l'étage, trois chambres et salle de bains WC. grande pièce. Un terrain de 670 m², elle nécessite des travaux de rénovation. Hangar. TOITURE REFAITE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 133 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/10/2025

Consommation énergie primaire : 301.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Hennebont
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56700
Coordonnées : 47.822430, -3.248896
Total : 274 089€
Prix d'acquisition : 189 360€
Travaux : 69 580€
Valeur du bien : 258 940€
Frais de notaire : 15 149€
Coût estimé : 15 149€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 14.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1446€/mois
Loyer annuel estimé : 17357€/an
Fourchette totale : 1121€ - 1867€/mois
Fourchette annuelle : 13449€ - 22401€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 089€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 337,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :77,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 414,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 049,55€
Coût de l'assurance :23 297,57€
Taxe foncière : 1 735,71€/an
Soit par mois : 144,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 446,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 559,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 580 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 880€
    Isolation toiture/combles: 133 m² × 80€/m² = 10640€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (installation comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1300€/m² = 10400€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant peinture murs/plafonds, entretien parquet, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hennebont. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 357 €/an
Calcul : 1 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 089 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 067 €
Revenus locatifs : +17 357 €
Charges déductibles : -81 067 €
Résultat foncier Année 1 : -63 710 €(Déficit de 63 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 487 €/an
Revenus locatifs : +17 357 €
Charges déductibles : -11 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42309.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 084 €(65% de 189 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 476 €/an
Calcul : 123 084 € × 3,636% = 4 476 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 357 €81 076 €8 828 €-63 719 €21 400 €42 319 €42 319 €
217 704 €11 257 €8 589 €6 447 €--35 871 €
318 058 €11 010 €8 343 €7 048 €--28 823 €
418 420 €10 755 €8 088 €7 664 €--21 159 €
518 788 €10 492 €7 824 €8 296 €--12 863 €
619 164 €10 220 €7 552 €8 944 €--3 919 €
719 547 €9 939 €7 271 €9 608 €---
819 938 €9 648 €6 981 €10 289 €---
920 337 €9 348 €6 681 €10 988 €---
1020 743 €9 039 €6 371 €11 705 €---
1121 158 €8 718 €6 051 €12 440 €---
1221 581 €8 388 €5 720 €13 194 €---
1322 013 €8 046 €5 378 €13 967 €---
1422 453 €7 693 €5 025 €14 760 €---
1522 902 €7 328 €4 661 €15 574 €---
1623 360 €6 952 €4 284 €16 409 €---
1723 828 €6 562 €3 895 €17 265 €---
1824 304 €6 160 €3 493 €18 144 €---
1924 790 €5 745 €3 077 €19 045 €---
2025 286 €5 316 €2 648 €19 970 €---
2125 792 €4 872 €2 205 €20 919 €---
2226 308 €4 414 €1 747 €21 893 €---
2326 834 €3 941 €1 274 €22 893 €---
2427 370 €3 452 €785 €23 918 €---
2527 918 €2 947 €280 €24 970 €---
TOTAL555 954 €263 320 €127 050 €292 634 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 645 €-6 420 €+10 065 €
2+3 645 €0 €+3 645 €
3+3 645 €0 €+3 645 €
4+3 645 €0 €+3 645 €
5+3 645 €0 €+3 645 €
6+3 645 €0 €+3 645 €
7+3 645 €+1 707 €+1 938 €
8+3 645 €+3 087 €+558 €
9+3 645 €+3 296 €+349 €
10+3 645 €+3 511 €+134 €
11+3 645 €+3 732 €-87 €
12+3 645 €+3 958 €-313 €
13+3 645 €+4 190 €-545 €
14+3 645 €+4 428 €-783 €
15+3 645 €+4 672 €-1 027 €
16+3 645 €+4 923 €-1 278 €
17+3 645 €+5 180 €-1 535 €
18+3 645 €+5 443 €-1 798 €
19+3 645 €+5 714 €-2 069 €
20+3 645 €+5 991 €-2 346 €
21+3 645 €+6 276 €-2 631 €
22+3 645 €+6 568 €-2 923 €
23+3 645 €+6 868 €-3 223 €
24+3 645 €+7 175 €-3 530 €
25+3 645 €+7 491 €-3 846 €
Total+91 125 €+87 790 €+3 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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