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Achat : Maison Miélan (32170)

VilleMiélan (32)
Surface379
Coût Total375 920
Loyer Annuel32 769
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+462
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 379 m²
Prix au m² : 788,92 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

Découvrez cette superbe maison individuelle de 379 m², nichée sur un terrain de 2600 m², offrant un cadre de vie exceptionnel et une vue imprenable sur le jardin et la terrasse. Cette propriété, en bon état, vous séduira par son charme intemporel et son espace généreux.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine américaine aménagée et équipée, parfaite pour les repas en famille ou entre amis. Les ouvertures en bois apportent une touche chaleureuse et authentique à l'ensemble. Le salon et la salle à manger, baignés de lumière grâce à leur exposition sud, vous invitent à profiter des moments de détente.

a l'étage, vous découvrirez cinq chambres spacieuses, idéales pour accueillir toute la famille ou recevoir des invités. Une salle de bains et deux salles d'eau complètent cet étage, offrant tout le confort nécessaire.

Le jardin de 2600 m² est un véritable havre de paix, parfait pour les journées ensoleillées. La piscine hors sol ajoute une touche de luxe et de détente à cet espace extérieur. Un grenier spacieux offre des possibilités de rangement ou de transformation selon vos besoins.

Cette maison, située à proximité de toutes les commodités, est libre de toute occupation et prête à vous accueillir. Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans une propriété qui allie charme, confort et espace.

a seulement 5 minutes à pied, vous trouverez deux arrêts de bus, et en 10 minutes en voiture, vous aurez accès à une crèche, une maternelle, une école élémentaire, un magasin d'alimentation générale, deux restaurants et deux médecins généralistes.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 6240.00 et 8500.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Maisons et Manoirs : Tracy CONWAY

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Miélan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32170
Coordonnées : 43.429230, 0.306090
Total : 375 920
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 53 000
Valeur du bien : 352 000
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 379
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 2731€/mois
Loyer annuel estimé : 32769€/an
Fourchette totale : 2113€ - 3528€/mois
Fourchette annuelle : 25360€ - 42342€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 042,85 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :395 238
Prix d'achat :299 000
Décote à l'achat :-96 238 (-24.3%)
Marge achat-revente :19 318€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :375 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 885,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :109,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 995,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 873,63
Coût de l'assurance :32 893,00
Taxe foncière : 3 276,87€/an
Soit par mois : 273,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 730,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 268,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :462,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 379 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 379 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:23 240
    Isolation toiture/combles: 379 m² × 60€/m² = 22740€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 000
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miélan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 769 €/an
Calcul : 2 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 375 920 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 316 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 660
Revenus locatifs : +32 769
Charges déductibles : -70 660
Résultat foncier Année 1 : -37 891(Déficit de 37 891 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 491
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 660 €/an
Revenus locatifs : +32 769
Charges déductibles : -17 660
Résultat foncier Années 2+ : 15 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16490.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 76970 67213 079-37 90321 400 €16 503 €16 503 €
233 42417 33012 73816 094--409 €
334 09316 97612 38417 116---
434 77416 61012 01718 165---
535 47016 23011 63719 240---
636 17915 83711 24420 343---
736 90315 42910 83721 474---
837 64115 00710 41522 634---
938 39414 5709 97823 824---
1039 16214 1179 52525 044---
1139 94513 6499 05626 296---
1240 74413 1638 57027 581---
1341 55912 6608 06728 899---
1442 39012 1397 54630 251---
1543 23811 5997 00731 638---
1644 10211 0406 44833 062---
1744 98410 4615 86934 523---
1845 8849 8625 26936 023---
1946 8029 2404 64837 561---
2047 7388 5974 00539 141---
2148 6937 9313 33840 762---
2249 6667 2412 64842 426---
2350 6606 5261 93344 134---
2451 6735 7851 19345 888---
2552 7065 01842647 688---
TOTAL1 049 592357 688189 874691 90421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 691 904
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 881 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 881-6 420+13 301
2+6 8810+6 881
3+6 881+5 012+1 869
4+6 881+5 449+1 432
5+6 881+5 772+1 109
6+6 881+6 103+778
7+6 881+6 442+439
8+6 881+6 790+91
9+6 881+7 147-266
10+6 881+7 513-632
11+6 881+7 889-1 008
12+6 881+8 274-1 393
13+6 881+8 670-1 789
14+6 881+9 075-2 194
15+6 881+9 492-2 611
16+6 881+9 919-3 038
17+6 881+10 357-3 476
18+6 881+10 807-3 926
19+6 881+11 268-4 387
20+6 881+11 742-4 861
21+6 881+12 229-5 348
22+6 881+12 728-5 847
23+6 881+13 240-6 359
24+6 881+13 766-6 885
25+6 881+14 306-7 425
Total+172 025+207 571+-35 546
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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