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Maison 6 pièces 114 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis-du-Pin (17)
Surface114m²
Coût Total159 270€
Loyer Annuel12 077€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 750 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 848,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 114 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial ETEVENARD et associé, SELARL vous proposent : Maison de ville / village à vendre - ST DENIS DU PIN (17400)


CHARENTE MARITIME Maison comprenant : Une Salle à Manger avec Cuisine Ouverte 31 m², un Salon 17 m², un Couloir desservant 2 Chambres (11 m² + 11 m²), Une Salle de Bains 8 m², WC A l'étage : 2 Chambres (12m² + 14 m²). Chauffage Electrique, Poêle à Bois, Isolation Murs et Combles, Cumulus 200 L, Ouvertures Bois simple vitrage et double vitrage. Fosse non conforme.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude ETEVENARD et associé, SELARL - Notaires à Matha - N° SIRET : 30053676000063


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Surface : 114 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/06/2023

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 670 € et 2 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Saint-Denis-du-Pin
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.992615, -0.530149
Total : 159 270€
Prix d'acquisition : 96 750€
Travaux : 54 780€
Valeur du bien : 151 530€
Frais de notaire : 7 740€
Coût estimé : 7 740€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12077€/an
Fourchette totale : 819€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 9831€ - 14835€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 833,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 868,92€
Coût de l'assurance :13 936,12€
Taxe foncière : 1 207,67€/an
Soit par mois : 100,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 006,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus 200 L par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 cumulus
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
FosseOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la fosse septique non conforme.
Quantité: 1 fosse
Raison: Fosse non conforme - Obligation légale de mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Usure normale, quelques éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - Quelques éléments à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - Chambres en désordre, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - Nécessite un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - Bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 780 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 cumulus × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Fosse:6 000€
    Mise aux normes fosse septique: 1 fosse × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 700€
    Carrelage: 6 m² × 50€/m² = 300€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-du-Pin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 077 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 270 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 208 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 860 €
Revenus locatifs : +12 077 €
Charges déductibles : -61 860 €
Résultat foncier Année 1 : -49 783 €(Déficit de 49 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 383 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 080 €/an
Revenus locatifs : +12 077 €
Charges déductibles : -7 080 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28383.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 888 €(65% de 96 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 287 €/an
Calcul : 62 888 € × 3,636% = 2 287 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 077 €61 865 €5 320 €-49 788 €21 400 €28 388 €28 388 €
212 318 €6 943 €5 178 €5 375 €--23 013 €
312 565 €6 797 €5 032 €5 768 €--17 245 €
412 816 €6 645 €4 880 €6 171 €--11 075 €
513 072 €6 489 €4 723 €6 584 €--4 491 €
613 334 €6 326 €4 561 €7 007 €---
713 600 €6 159 €4 394 €7 442 €---
813 872 €5 985 €4 220 €7 887 €---
914 150 €5 806 €4 041 €8 344 €---
1014 433 €5 620 €3 855 €8 812 €---
1114 721 €5 429 €3 663 €9 293 €---
1215 016 €5 230 €3 465 €9 786 €---
1315 316 €5 025 €3 260 €10 291 €---
1415 623 €4 812 €3 047 €10 810 €---
1515 935 €4 593 €2 828 €11 342 €---
1616 254 €4 366 €2 600 €11 888 €---
1716 579 €4 131 €2 365 €12 448 €---
1816 910 €3 888 €2 122 €13 023 €---
1917 249 €3 636 €1 871 €13 612 €---
2017 594 €3 376 €1 611 €14 217 €---
2117 945 €3 107 €1 342 €14 838 €---
2218 304 €2 829 €1 064 €15 475 €---
2318 670 €2 541 €776 €16 129 €---
2419 044 €2 244 €479 €16 800 €---
2519 425 €1 936 €171 €17 489 €---
TOTAL386 822 €175 777 €76 869 €211 045 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 045 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 536 €-6 420 €+8 956 €
2+2 536 €0 €+2 536 €
3+2 536 €0 €+2 536 €
4+2 536 €0 €+2 536 €
5+2 536 €0 €+2 536 €
6+2 536 €+755 €+1 781 €
7+2 536 €+2 232 €+304 €
8+2 536 €+2 366 €+170 €
9+2 536 €+2 503 €+33 €
10+2 536 €+2 644 €-108 €
11+2 536 €+2 788 €-252 €
12+2 536 €+2 936 €-400 €
13+2 536 €+3 087 €-551 €
14+2 536 €+3 243 €-707 €
15+2 536 €+3 403 €-867 €
16+2 536 €+3 566 €-1 030 €
17+2 536 €+3 734 €-1 198 €
18+2 536 €+3 907 €-1 371 €
19+2 536 €+4 084 €-1 548 €
20+2 536 €+4 265 €-1 729 €
21+2 536 €+4 451 €-1 915 €
22+2 536 €+4 643 €-2 107 €
23+2 536 €+4 839 €-2 303 €
24+2 536 €+5 040 €-2 504 €
25+2 536 €+5 247 €-2 711 €
Total+63 400 €+63 313 €+87 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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