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Appartement à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface78
Coût Total170 120
Loyer Annuel13 258
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 820,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

IMMOSHOP France vous propose à la vente ce spacieux T5 de 78 m² avec balcon, cave et vue dégagée.

Situé au cœur du 13ème arrondissement de Marseille, dans un environnement calme et bien desservi, ce bel appartement T5 de 78 m² vous séduira par ses volumes, sa luminosité et sa vue entièrement dégagée sans vis-à-vis.

Installé au 5ème étage d'un immeuble bien entretenu avec ascenseur, ce bien bénéficie d'une double exposition. Depuis le séjour et certaines chambres, vous profiterez d'une vue dégagée sur les toits environnants et les collines au loin, offrant une véritable sensation d'espace et de tranquillité.

L'appartement se compose d'une entrée avec placards de rangement, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine séparée, fonctionnelle et entièrement équipée. Coté nuit, quatre chambres confortables, idéales pour une famille. Une salle de bain avec baignoire ainsi qu'un WC indépendant. Une cave privative en sous-sol complète ce bien.

Stationnement libre dans la copropriété. L'emplacement est un vrai atout : à proximité immédiate des commerces, des établissements scolaires, des axes autoroutiers, et surtout du métro.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez votre conseiller IMMOSHOP FRANCE BENINATI Michael EI - Agent commercial immatriculé 852 939 354 au RSAC de MARSEILLE. Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.333991, 5.427801
Total : 170 120
Prix d'acquisition : 142 000
Travaux : 16 760
Valeur du bien : 158 760
Frais de notaire : 11 360
Coût estimé : 11 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1105€/mois
Loyer annuel estimé : 13258€/an
Fourchette totale : 863€ - 1415€/mois
Fourchette annuelle : 10356€ - 16975€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 123,08 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 600
Prix d'achat :142 000
Décote à l'achat :-23 600 (-14.3%)
Marge achat-revente :-4 520€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 892,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 649,30
Coût de l'assurance :14 885,50
Taxe foncière : 1 325,83€/an
Soit par mois : 110,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 104,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 002,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, mais mise à jour souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 760(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 78 m² à 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres à 900€ chacune = 7200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:800
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau à 3500€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain à 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 500
    Peinture murs et plafonds 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:460
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 258 €/an
Calcul : 1 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 120 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 326 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 392
Revenus locatifs : +13 258
Charges déductibles : -24 392
Résultat foncier Année 1 : -11 133(Déficit de 11 133 €)
Imputable sur revenu global : 11 133
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 632 €/an
Revenus locatifs : +13 258
Charges déductibles : -7 632
Résultat foncier Années 2+ : 5 627 €/an
Prix d'achat du bien : 142 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 25824 3975 716-11 13911 139 €--
213 5237 4855 5646 038---
313 7947 3285 4076 465---
414 0707 1665 2456 904---
514 3516 9985 0777 353---
614 6386 8244 9037 814---
714 9316 6444 7238 287---
815 2306 4584 5378 771---
915 5346 2664 3449 268---
1015 8456 0674 1459 778---
1116 1625 8613 93910 301---
1216 4855 6473 72610 838---
1316 8155 4273 50611 388---
1417 1515 1993 27811 952---
1517 4944 9633 04212 531---
1617 8444 7192 79713 125---
1718 2014 4662 54513 735---
1818 5654 2052 28414 360---
1918 9363 9352 01315 001---
2019 3153 6551 73415 660---
2119 7013 3661 44416 335---
2220 0953 0661 14517 029---
2320 4972 75783517 740---
2420 9072 43651518 471---
2521 3252 10518419 220---
TOTAL424 667147 44082 649277 22611 139Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 342
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 226
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 784 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 784-3 342+6 126
2+2 784+1 811+973
3+2 784+1 940+844
4+2 784+2 071+713
5+2 784+2 206+578
6+2 784+2 344+440
7+2 784+2 486+298
8+2 784+2 631+153
9+2 784+2 781+3
10+2 784+2 933-149
11+2 784+3 090-306
12+2 784+3 251-467
13+2 784+3 416-632
14+2 784+3 586-802
15+2 784+3 759-975
16+2 784+3 938-1 154
17+2 784+4 120-1 336
18+2 784+4 308-1 524
19+2 784+4 500-1 716
20+2 784+4 698-1 914
21+2 784+4 901-2 117
22+2 784+5 109-2 325
23+2 784+5 322-2 538
24+2 784+5 541-2 757
25+2 784+5 766-2 982
Total+69 600+83 168+-13 568
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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