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Immeuble 12 pièces 298 m²

VilleVitteaux (21)
Surface298m²
Coût Total386 100€
Loyer Annuel28 917€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 1 073,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport à vendre VITTEAUX (21)

à VITTEAUX (21350) Immeuble de rapport loué composé:

Lot1: Restaurant / Habitation, dépendances.

Lot 2: Appartement T3 (en N+1, fond de cour), dépendances/atelier

Lot3: Appartement T2 (en duplex)

Lot 4; Studio (en N+1, fond de cour)

Potentiel de revenus locatifs: locaux non loués, surface de 76,20 m².

Pas de copropriété, cour commune.

L'ensemble est en bon état, travaux effectués sur le restaurant/habitation et les appartements. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°524 711 587 - Greffe de DIJON CHEQUES) Jean-François DUCLUZEAU Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.950023 Référence annonce : 340939842145 Date de réalisation du diagnostic : 10/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vitteaux
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21350
Coordonnées : 47.408493, 4.521791
Total : 386 100€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 360 500€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298m²
Loyer prédit : 8.09€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2410€/mois
Loyer annuel estimé : 28917€/an
Fourchette totale : 1867€ - 3111€/mois
Fourchette annuelle : 22398€ - 37333€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :613,21 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :182 737 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :+137 263€ (+75.1%)
Marge achat-revente :-203 363€ (-111.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :386 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 937,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :112,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 049,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 015,45€
Coût de l'assurance :33 783,75€
Taxe foncière : 2 891,68€/an
Soit par mois : 240,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 409,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 290,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté aux normes actuelles
Quantité: 1 système pour 298 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement et mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, amélioration de l'éclairage
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Amélioration éclairage: 150€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitteaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 917 €/an
Calcul : 2 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 386 100 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 351 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 164 €
Revenus locatifs : +28 917 €
Charges déductibles : -58 164 €
Résultat foncier Année 1 : -29 247 €(Déficit de 29 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 664 €/an
Revenus locatifs : +28 917 €
Charges déductibles : -17 664 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7847.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 917 €58 176 €13 433 €-29 260 €21 400 €7 860 €7 860 €
229 495 €17 325 €13 082 €12 170 €---
330 085 €16 962 €12 719 €13 123 €---
430 687 €16 585 €12 342 €14 101 €---
531 300 €16 195 €11 952 €15 105 €---
631 926 €15 791 €11 548 €16 135 €---
732 565 €15 373 €11 130 €17 192 €---
833 216 €14 940 €10 697 €18 277 €---
933 881 €14 491 €10 248 €19 390 €---
1034 558 €14 026 €9 783 €20 532 €---
1135 249 €13 544 €9 301 €21 705 €---
1235 954 €13 045 €8 802 €22 909 €---
1336 674 €12 529 €8 286 €24 145 €---
1437 407 €11 994 €7 751 €25 413 €---
1538 155 €11 439 €7 196 €26 716 €---
1638 918 €10 865 €6 622 €28 053 €---
1739 697 €10 271 €6 028 €29 426 €---
1840 491 €9 655 €5 412 €30 836 €---
1941 300 €9 017 €4 774 €32 284 €---
2042 126 €8 356 €4 113 €33 770 €---
2142 969 €7 672 €3 429 €35 297 €---
2243 828 €6 963 €2 720 €36 866 €---
2344 705 €6 228 €1 985 €38 476 €---
2445 599 €5 468 €1 225 €40 131 €---
2546 511 €4 680 €437 €41 831 €---
TOTAL926 214 €341 591 €195 015 €584 623 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 584 623 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 073 €-6 420 €+12 493 €
2+6 073 €+1 293 €+4 780 €
3+6 073 €+3 937 €+2 136 €
4+6 073 €+4 230 €+1 843 €
5+6 073 €+4 532 €+1 541 €
6+6 073 €+4 841 €+1 232 €
7+6 073 €+5 158 €+915 €
8+6 073 €+5 483 €+590 €
9+6 073 €+5 817 €+256 €
10+6 073 €+6 160 €-87 €
11+6 073 €+6 512 €-439 €
12+6 073 €+6 873 €-800 €
13+6 073 €+7 243 €-1 170 €
14+6 073 €+7 624 €-1 551 €
15+6 073 €+8 015 €-1 942 €
16+6 073 €+8 416 €-2 343 €
17+6 073 €+8 828 €-2 755 €
18+6 073 €+9 251 €-3 178 €
19+6 073 €+9 685 €-3 612 €
20+6 073 €+10 131 €-4 058 €
21+6 073 €+10 589 €-4 516 €
22+6 073 €+11 060 €-4 987 €
23+6 073 €+11 543 €-5 470 €
24+6 073 €+12 039 €-5 966 €
25+6 073 €+12 549 €-6 476 €
Total+151 825 €+175 387 €+-23 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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