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Immeuble 30 pièces 686 m²

Bien expiré
VilleAubusson (23)
Surface686m²
Coût Total760 440€
Loyer Annuel68 339€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+1 109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 543 000 €
Surface : 686 m²
Prix au m² : 791,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 30
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 30 pièces 686 m²

AUBUSSON. Réf: 88774. Très bel immeuble comprenant au rez-de-chaussée: hall d'entrée, deux appartements F4 avec chauffage central au gaz de ville (loués). 1er étage: deux appartements F4 avec grand balcon, chauffage central au gaz de ville (un loué et un libre). 2ème étage: deux appartements F4 avec grand balcon, chauffage central au gaz de ville (loués). Rez-de-chaussée sur cour: deux appartements F3 avec chauffage central au gaz (loués). Garages. Caves. SH: 686 m². 51 garages. Prix: 543 000 euros (honoraires agences inclus de 4.42% à la charge de l'acquéreur)

Surface : 686 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/02/2025

Consommation énergie primaire : 290 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 17 761 € et 24 029 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aubusson
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23200
Coordonnées : 45.964261, 2.155270
Total : 760 440€
Prix d'acquisition : 543 000€
Travaux : 174 000€
Valeur du bien : 717 000€
Frais de notaire : 43 440€
Coût estimé : 43 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 686m²
Loyer prédit : 8.30€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 5695€/mois
Loyer annuel estimé : 68339€/an
Fourchette totale : 4521€ - 7173€/mois
Fourchette annuelle : 54256€ - 86079€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :760 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 794,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :221,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 016,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :377 975,34€
Coût de l'assurance :66 538,50€
Taxe foncière : 6 833,94€/an
Soit par mois : 569,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 694,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 586,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 108,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée, classe E inférée.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 686 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les appartements
Quantité: Estimation de 68 fenêtres (environ 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour remplacer les cumulus électriques actuels
Quantité: Nombre à déterminer selon appartements (estimation 6 unités)
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des cuisines dans les appartements (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: 6 cuisines
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 6 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) dans les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salon/Pièces de vieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) dans les salons
Quantité: 6 salons (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans les appartements
Quantité: 1 tableau pour l'immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie dans l'immeuble
Quantité: 686 m²
Raison: Assurer la sécurité et la fonctionnalité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :174 000 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:102 000€
    Fenêtres double vitrage: 68 fenêtres × 1500€ = 102000€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:24 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 6 unités × 4000€ = 24000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:0€
    Rénovation complète cuisine: 6 cuisines × 10000€ = 60000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:0€
    Rénovation complète salle de bain: 6 salles de bain × 3000€ = 18000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon/Pièces de vie:24 000€
    Rénovation lourde salons: 120 m² × 200€/m² = 24000€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité générale:0€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 0€
  • Plomberie générale:5 500€
    Mise aux normes plomberie: 686 m² × 8€/m² = 5488€, Main d'œuvre: 12€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubusson (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 132 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 68 339 €/an
Calcul : 5 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 26 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 760 440 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 662 €/an
Calcul : 222 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 174 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 209 551 €
Revenus locatifs : +68 339 €
Charges déductibles : -209 551 €
Résultat foncier Année 1 : -141 211 €(Déficit de 141 211 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 119 811 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 551 €/an
Revenus locatifs : +68 339 €
Charges déductibles : -35 551 €
Résultat foncier Années 2+ : 32 789 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 119811.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 543 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 352 950 €(65% de 543 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 835 €/an
Calcul : 352 950 € × 3,636% = 12 835 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
168 339 €209 575 €26 080 €-141 236 €21 400 €119 836 €119 836 €
269 706 €34 889 €25 394 €34 817 €--85 019 €
371 100 €34 179 €24 684 €36 921 €--48 098 €
472 522 €33 444 €23 948 €39 078 €--9 019 €
573 973 €32 683 €23 187 €41 290 €---
675 452 €31 895 €22 399 €43 557 €---
776 961 €31 079 €21 583 €45 882 €---
878 500 €30 234 €20 739 €48 266 €---
980 070 €29 360 €19 865 €50 710 €---
1081 672 €28 455 €18 960 €53 217 €---
1183 305 €27 518 €18 023 €55 787 €---
1284 971 €26 548 €17 052 €58 424 €---
1386 671 €25 544 €16 048 €61 127 €---
1488 404 €24 504 €15 008 €63 900 €---
1590 172 €23 428 €13 932 €66 745 €---
1691 976 €22 313 €12 818 €69 662 €---
1793 815 €21 160 €11 664 €72 656 €---
1895 692 €19 966 €10 470 €75 726 €---
1997 605 €18 729 €9 234 €78 876 €---
2099 558 €17 449 €7 954 €82 108 €---
21101 549 €16 124 €6 629 €85 425 €---
22103 580 €14 752 €5 257 €88 827 €---
23105 651 €13 332 €3 837 €92 319 €---
24107 764 €11 862 €2 367 €95 902 €---
25109 920 €10 340 €844 €99 580 €---
TOTAL2 188 931 €789 362 €377 975 €1 399 568 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 399 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 68 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 351 €-6 420 €+20 771 €
2+14 351 €0 €+14 351 €
3+14 351 €0 €+14 351 €
4+14 351 €0 €+14 351 €
5+14 351 €+9 681 €+4 670 €
6+14 351 €+13 067 €+1 284 €
7+14 351 €+13 765 €+586 €
8+14 351 €+14 480 €-129 €
9+14 351 €+15 213 €-862 €
10+14 351 €+15 965 €-1 614 €
11+14 351 €+16 736 €-2 385 €
12+14 351 €+17 527 €-3 176 €
13+14 351 €+18 338 €-3 987 €
14+14 351 €+19 170 €-4 819 €
15+14 351 €+20 023 €-5 672 €
16+14 351 €+20 899 €-6 548 €
17+14 351 €+21 797 €-7 446 €
18+14 351 €+22 718 €-8 367 €
19+14 351 €+23 663 €-9 312 €
20+14 351 €+24 632 €-10 281 €
21+14 351 €+25 627 €-11 276 €
22+14 351 €+26 648 €-12 297 €
23+14 351 €+27 696 €-13 345 €
24+14 351 €+28 771 €-14 420 €
25+14 351 €+29 874 €-15 523 €
Total+358 775 €+419 871 €+-61 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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