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Appartement 3 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleRiom (63)
Surface84m²
Coût Total148 000€
Loyer Annuel9 338€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 595,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 84 m²

L'agence Blot Immobilier vous propose centre historique de Riom, un appartement de 83 m² entièrement à rénover. Vous profiterez du charme de l'ancien, cheminée et plafond à la Française, dans un cadre tranquille et très calme, à 2 pas, bien sûr, de toutes les commodités. Je pourrais vous présenter des 1ers devis de rénovation. Charges : 30.00 euros mensuel Taxe Foncière : 600.00 euros

Surface : 84 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.893190, 3.112183
Total : 148 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 94 000€
Valeur du bien : 144 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.26€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9338€/an
Fourchette totale : 610€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7320€ - 11913€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 429,65€
Coût de l'assurance :12 950,00€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 778,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 000 €(1 119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (installation incluse) × 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 800€ × 8 fenêtres = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2000€ (installation incluse) × 1 chauffe-eau = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier et électroménager) + 2000€ (plomberie et électricité) = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC) + 2000€ (plomberie et électricité) = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde 2 chambres: 3000€ (revêtement de sol) + 2000€ (peinture) + 1000€ (électricité) = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:10 500€
    Rénovation lourde salon: 3000€ (revêtement de sol) + 2000€ (peinture) + 1000€ (électricité) = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 338 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 417 €
Revenus locatifs : +9 338 €
Charges déductibles : -100 417 €
Résultat foncier Année 1 : -91 078 €(Déficit de 91 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 678 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 417 €/an
Revenus locatifs : +9 338 €
Charges déductibles : -6 417 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69678.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 338 €100 421 €4 943 €-91 083 €21 400 €69 683 €69 683 €
29 525 €6 290 €4 812 €3 235 €--66 448 €
39 715 €6 154 €4 676 €3 562 €--62 886 €
49 910 €6 013 €4 535 €3 897 €--58 989 €
510 108 €5 867 €4 389 €4 241 €--54 748 €
610 310 €5 717 €4 239 €4 594 €--50 155 €
710 516 €5 561 €4 083 €4 956 €--45 199 €
810 727 €5 400 €3 922 €5 327 €--39 872 €
910 941 €5 233 €3 755 €5 708 €--34 164 €
1011 160 €5 061 €3 583 €6 100 €--28 064 €
1111 383 €4 882 €3 404 €6 501 €--21 563 €
1211 611 €4 698 €3 220 €6 913 €---
1311 843 €4 507 €3 029 €7 336 €---
1412 080 €4 310 €2 832 €7 770 €---
1512 322 €4 106 €2 628 €8 216 €---
1612 568 €3 894 €2 416 €8 674 €---
1712 819 €3 676 €2 198 €9 143 €---
1813 076 €3 450 €1 972 €9 626 €---
1913 337 €3 217 €1 739 €10 121 €---
2013 604 €2 975 €1 497 €10 629 €---
2113 876 €2 725 €1 247 €11 151 €---
2214 154 €2 467 €989 €11 687 €---
2314 437 €2 199 €721 €12 237 €---
2414 725 €1 923 €445 €12 803 €---
2515 020 €1 637 €159 €13 383 €---
TOTAL299 105 €202 380 €71 430 €96 726 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 726 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 961 €-6 420 €+8 381 €
2+1 961 €0 €+1 961 €
3+1 961 €0 €+1 961 €
4+1 961 €0 €+1 961 €
5+1 961 €0 €+1 961 €
6+1 961 €0 €+1 961 €
7+1 961 €0 €+1 961 €
8+1 961 €0 €+1 961 €
9+1 961 €0 €+1 961 €
10+1 961 €0 €+1 961 €
11+1 961 €0 €+1 961 €
12+1 961 €+2 074 €-113 €
13+1 961 €+2 201 €-240 €
14+1 961 €+2 331 €-370 €
15+1 961 €+2 465 €-504 €
16+1 961 €+2 602 €-641 €
17+1 961 €+2 743 €-782 €
18+1 961 €+2 888 €-927 €
19+1 961 €+3 036 €-1 075 €
20+1 961 €+3 189 €-1 228 €
21+1 961 €+3 345 €-1 384 €
22+1 961 €+3 506 €-1 545 €
23+1 961 €+3 671 €-1 710 €
24+1 961 €+3 841 €-1 880 €
25+1 961 €+4 015 €-2 054 €
Total+49 025 €+35 487 €+13 538 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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