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Vierzon (18100)

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface66m²
Coût Total92 360€
Loyer Annuel5 835€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 674,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vierzon quartier calme Bois d’Yevre proche centre-ville et commodités vend appartement type F3 sur terrain d’environ 100 m2 avec dépendances.

Accès 1 étage sur vérandas avec cuisine américaine donnant sur salon salle à manger, 2 chambres, salle de bain avec douche et wc, grenier sain et propre aménageable sur toute la surface avec accès par escalier intérieur, toiture ardoises neuves, chauffage gaz chaudière murale.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.223215, 2.082045
Total : 92 360€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 88 800€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5835€/an
Fourchette totale : 388€ - 609€/mois
Fourchette annuelle : 4656€ - 7313€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 000 €
Prix d'achat :44 500 €
Décote à l'achat :+500€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-48 360€ (-109.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 490,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 798,98€
Coût de l'assurance :8 081,50€
Taxe foncière : 583,52€/an
Soit par mois : 48,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 486,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer la chaudière murale actuelle
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ + Main d'œuvre: 1500€ = 10500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² + Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² + Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² + Main d'œuvre: 600€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 426 €
Revenus locatifs : +5 835 €
Charges déductibles : -48 426 €
Résultat foncier Année 1 : -42 591 €(Déficit de 42 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 126 €/an
Revenus locatifs : +5 835 €
Charges déductibles : -4 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21191.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 835 €48 429 €3 223 €-42 594 €21 400 €21 194 €21 194 €
25 952 €4 045 €3 139 €1 907 €--19 288 €
36 071 €3 958 €3 051 €2 113 €--17 175 €
46 192 €3 868 €2 961 €2 324 €--14 851 €
56 316 €3 775 €2 868 €2 542 €--12 309 €
66 443 €3 678 €2 771 €2 765 €--9 544 €
76 571 €3 577 €2 671 €2 994 €--6 550 €
86 703 €3 474 €2 567 €3 229 €--3 321 €
96 837 €3 366 €2 459 €3 471 €---
106 974 €3 254 €2 348 €3 719 €---
117 113 €3 139 €2 232 €3 974 €---
127 255 €3 019 €2 113 €4 236 €---
137 400 €2 895 €1 989 €4 505 €---
147 548 €2 767 €1 860 €4 781 €---
157 699 €2 634 €1 727 €5 065 €---
167 853 €2 496 €1 590 €5 357 €---
178 010 €2 354 €1 447 €5 657 €---
188 171 €2 206 €1 299 €5 965 €---
198 334 €2 053 €1 146 €6 281 €---
208 501 €1 894 €987 €6 607 €---
218 671 €1 730 €823 €6 941 €---
228 844 €1 560 €653 €7 284 €---
239 021 €1 384 €477 €7 638 €---
249 201 €1 201 €294 €8 001 €---
259 386 €1 012 €105 €8 374 €---
TOTAL186 902 €113 768 €46 799 €73 134 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 134 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 225 €-6 420 €+7 645 €
2+1 225 €0 €+1 225 €
3+1 225 €0 €+1 225 €
4+1 225 €0 €+1 225 €
5+1 225 €0 €+1 225 €
6+1 225 €0 €+1 225 €
7+1 225 €0 €+1 225 €
8+1 225 €0 €+1 225 €
9+1 225 €+45 €+1 180 €
10+1 225 €+1 116 €+109 €
11+1 225 €+1 192 €+33 €
12+1 225 €+1 271 €-46 €
13+1 225 €+1 351 €-126 €
14+1 225 €+1 434 €-209 €
15+1 225 €+1 520 €-295 €
16+1 225 €+1 607 €-382 €
17+1 225 €+1 697 €-472 €
18+1 225 €+1 789 €-564 €
19+1 225 €+1 884 €-659 €
20+1 225 €+1 982 €-757 €
21+1 225 €+2 082 €-857 €
22+1 225 €+2 185 €-960 €
23+1 225 €+2 291 €-1 066 €
24+1 225 €+2 400 €-1 175 €
25+1 225 €+2 512 €-1 287 €
Total+30 625 €+21 940 €+8 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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