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Appartement sans vis a vis F3

VilleMontigny-lès-Cormeilles (95)
Surface68m²
Coût Total215 800€
Loyer Annuel13 414€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 158 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 323,53 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement sans vis a vis F3 - Sans vis a vis double vitrage toilette séparée baignoire proches commerces et tôt a pied pâte d oie Herblay parcs et bus a 2 minutes. Proche gare SNCF RER et ligne H

Ville : Montigny-lès-Cormeilles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95370
Coordonnées : 48.995520, 2.206770
Total : 215 800€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 45 160€
Valeur du bien : 203 160€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13414€/an
Fourchette totale : 932€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 11188€ - 16083€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 288,13 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 593 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :+2 407€ (+1.5%)
Marge achat-revente :-60 207€ (-38.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 116,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 372,93€
Coût de l'assurance :18 882,50€
Taxe foncière : 1 341,44€/an
Soit par mois : 111,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 117,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 228,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, et peinture des murs.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et mise à jour de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques.
Quantité: 3 chambres (estimation 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques.
Quantité: salon complet (estimation 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 160 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 720€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 960€ = 6720€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1600€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:840€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-lès-Cormeilles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 414 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 341 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 222 €
Revenus locatifs : +13 414 €
Charges déductibles : -54 222 €
Résultat foncier Année 1 : -40 808 €(Déficit de 40 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 062 €/an
Revenus locatifs : +13 414 €
Charges déductibles : -9 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19407.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 414 €54 229 €6 972 €-40 814 €21 400 €19 414 €19 414 €
213 683 €8 880 €6 784 €4 802 €--14 612 €
313 956 €8 686 €6 589 €5 270 €--9 342 €
414 235 €8 485 €6 388 €5 751 €--3 591 €
514 520 €8 277 €6 180 €6 243 €---
614 811 €8 062 €5 966 €6 748 €---
715 107 €7 841 €5 744 €7 266 €---
815 409 €7 611 €5 515 €7 797 €---
915 717 €7 375 €5 278 €8 342 €---
1016 031 €7 130 €5 033 €8 901 €---
1116 352 €6 877 €4 781 €9 475 €---
1216 679 €6 616 €4 519 €10 063 €---
1317 013 €6 346 €4 250 €10 666 €---
1417 353 €6 068 €3 971 €11 285 €---
1517 700 €5 780 €3 683 €11 920 €---
1618 054 €5 482 €3 385 €12 572 €---
1718 415 €5 175 €3 078 €13 240 €---
1818 783 €4 857 €2 760 €13 926 €---
1919 159 €4 529 €2 432 €14 630 €---
2019 542 €4 190 €2 093 €15 352 €---
2119 933 €3 839 €1 743 €16 094 €---
2220 332 €3 478 €1 381 €16 854 €---
2320 738 €3 104 €1 007 €17 635 €---
2421 153 €2 717 €620 €18 436 €---
2521 576 €2 318 €221 €19 258 €---
TOTAL429 666 €197 951 €100 373 €231 714 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 817 €-6 420 €+9 237 €
2+2 817 €0 €+2 817 €
3+2 817 €0 €+2 817 €
4+2 817 €0 €+2 817 €
5+2 817 €+796 €+2 021 €
6+2 817 €+2 024 €+793 €
7+2 817 €+2 180 €+637 €
8+2 817 €+2 339 €+478 €
9+2 817 €+2 503 €+314 €
10+2 817 €+2 670 €+147 €
11+2 817 €+2 842 €-25 €
12+2 817 €+3 019 €-202 €
13+2 817 €+3 200 €-383 €
14+2 817 €+3 386 €-569 €
15+2 817 €+3 576 €-759 €
16+2 817 €+3 772 €-955 €
17+2 817 €+3 972 €-1 155 €
18+2 817 €+4 178 €-1 361 €
19+2 817 €+4 389 €-1 572 €
20+2 817 €+4 606 €-1 789 €
21+2 817 €+4 828 €-2 011 €
22+2 817 €+5 056 €-2 239 €
23+2 817 €+5 290 €-2 473 €
24+2 817 €+5 531 €-2 714 €
25+2 817 €+5 777 €-2 960 €
Total+70 425 €+69 514 €+911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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