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Maison 2 pièces 60 m²

VilleLassay-les-Châteaux (53)
Surface60
Coût Total98 462
Loyer Annuel4 386
Rentabilité4.45%
Cashflow/mois-181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 748,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 60 m²

Breton & Jeanneau vous propose à la vente, une maison dans le centre de LASSAY-LES-CHÂTEAUX, celle-ci se compose de :

  • Cave.
  • Au rez-de-chaussée : une pièce de vie lumineuse et un WC indépendant.
  • Au premier étage : un palier dessert une chambre et une salle d'eau.
  • Au deuxième étage : combles aménageables.

Cette maison a un fort potentiel de rénovation. Elle peut devenir une résidence secondaire, une résidence principale ou un investissement locatif grâce à son emplacement recherché et à ses beaux volumes.

Une belle opportunité à saisir pour laisser libre cours à vos projets !

Classe énergie: non requis. Son prix est de 44 900€ FAI, dont 4 900€ TTC (12,25%) d'honoraires d'agence inclus, à la charge de l'acquéreur. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter Breton & Jeanneau de Lassay-les-Châteaux au [Coordonnées masquées] en citant la référence V2655LH.

Surface : 60 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lassay-les-Châteaux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53110
Coordonnées : 48.438198, -0.438251
Total : 98 462
Prix d'acquisition : 44 900
Travaux : 49 970
Valeur du bien : 94 870
Frais de notaire : 3 592
Coût estimé : 3 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.73€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 366€/mois
Loyer annuel estimé : 4386€/an
Fourchette totale : 284€ - 471€/mois
Fourchette annuelle : 3403€ - 5653€/an
Rentabilité brute :4.45%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 5.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 019,2 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :61 152
Prix d'achat :44 900
Décote à l'achat :-16 252 (-26.6%)
Marge achat-revente :-37 310€ (-61.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 462
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 796,66
Coût de l'assurance :8 615,43
Taxe foncière : 438,64€/an
Soit par mois : 36,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 365,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: environ 42 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 60 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 970(833 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 400
    Isolation des combles perdus: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 470
    Peinture salon: 42 m² × 35€/m² = 1470€, Rafraîchissement parquet: 30€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:1 200
    Mise à jour plomberie: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lassay-les-Châteaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 366 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 386 €/an
Calcul : 366 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 462 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 439 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 970
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 931
Revenus locatifs : +4 386
Charges déductibles : -53 931
Résultat foncier Année 1 : -49 545(Déficit de 49 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 145
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 961 €/an
Revenus locatifs : +4 386
Charges déductibles : -3 961
Résultat foncier Années 2+ : 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28144.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 185(65% de 44 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 061 €/an
Calcul : 29 185 € × 3,636% = 1 061
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 38653 9343 181-49 54821 400 €28 148 €28 148 €
24 4743 8783 095596--27 552 €
34 5643 7903 006774--26 778 €
44 6553 6982 915957--25 821 €
54 7483 6032 8201 145--24 677 €
64 8433 5052 7221 338--23 339 €
74 9403 4042 6211 536--21 803 €
85 0393 2992 5161 739--20 064 €
95 1393 1912 4081 948--18 116 €
105 2423 0802 2972 162--15 953 €
115 3472 9642 1812 383--13 571 €
125 4542 8452 0622 609---
135 5632 7221 9392 841---
145 6742 5951 8123 079---
155 7882 4641 6803 324---
165 9032 3281 5453 576---
176 0222 1881 4043 834---
186 1422 0431 2594 099---
196 2651 8931 1104 372---
206 3901 7389554 652---
216 5181 5787954 940---
226 6481 4136305 235---
236 7811 2434595 539---
246 9171 0662835 851---
257 0558841016 171---
TOTAL140 497115 34845 79725 14921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 149
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+921-6 420+7 341
2+9210+921
3+9210+921
4+9210+921
5+9210+921
6+9210+921
7+9210+921
8+9210+921
9+9210+921
10+9210+921
11+9210+921
12+921+783+138
13+921+852+69
14+921+924-3
15+921+997-76
16+921+1 073-152
17+921+1 150-229
18+921+1 230-309
19+921+1 312-391
20+921+1 396-475
21+921+1 482-561
22+921+1 571-650
23+921+1 662-741
24+921+1 755-834
25+921+1 851-930
Total+23 025+11 616+11 409
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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