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Maison 2 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleLassay-les-Châteaux (53)
Surface60m²
Coût Total98 462€
Loyer Annuel4 386€
Rentabilité4.45%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 748,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 60 m²

Breton & Jeanneau vous propose à la vente, une maison dans le centre de LASSAY-LES-CHÂTEAUX, celle-ci se compose de :

  • Cave.
  • Au rez-de-chaussée : une pièce de vie lumineuse et un WC indépendant.
  • Au premier étage : un palier dessert une chambre et une salle d'eau.
  • Au deuxième étage : combles aménageables.

Cette maison a un fort potentiel de rénovation. Elle peut devenir une résidence secondaire, une résidence principale ou un investissement locatif grâce à son emplacement recherché et à ses beaux volumes.

Une belle opportunité à saisir pour laisser libre cours à vos projets !

Classe énergie: non requis. Son prix est de 44 900€ FAI, dont 4 900€ TTC (12,25%) d'honoraires d'agence inclus, à la charge de l'acquéreur. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter Breton & Jeanneau de Lassay-les-Châteaux au [Coordonnées masquées] en citant la référence V2655LH.

Surface : 60 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lassay-les-Châteaux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53110
Coordonnées : 48.438198, -0.438251
Total : 98 462€
Prix d'acquisition : 44 900€
Travaux : 49 970€
Valeur du bien : 94 870€
Frais de notaire : 3 592€
Coût estimé : 3 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.73€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 366€/mois
Loyer annuel estimé : 4386€/an
Fourchette totale : 284€ - 471€/mois
Fourchette annuelle : 3403€ - 5653€/an
Rentabilité brute :4.45%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 5.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 019,2 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :61 152 €
Prix d'achat :44 900 €
Décote à l'achat :-16 252€ (-26.6%)
Marge achat-revente :-37 310€ (-61.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 462€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 796,66€
Coût de l'assurance :8 615,43€
Taxe foncière : 438,64€/an
Soit par mois : 36,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 365,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: environ 42 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 60 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 970 €(833 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 400€
    Isolation des combles perdus: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 470€
    Peinture salon: 42 m² × 35€/m² = 1470€, Rafraîchissement parquet: 30€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:1 200€
    Mise à jour plomberie: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lassay-les-Châteaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 366 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 386 €/an
Calcul : 366 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 462 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 439 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 931 €
Revenus locatifs : +4 386 €
Charges déductibles : -53 931 €
Résultat foncier Année 1 : -49 545 €(Déficit de 49 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 961 €/an
Revenus locatifs : +4 386 €
Charges déductibles : -3 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28144.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 185 €(65% de 44 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 061 €/an
Calcul : 29 185 € × 3,636% = 1 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 386 €53 934 €3 181 €-49 548 €21 400 €28 148 €28 148 €
24 474 €3 878 €3 095 €596 €--27 552 €
34 564 €3 790 €3 006 €774 €--26 778 €
44 655 €3 698 €2 915 €957 €--25 821 €
54 748 €3 603 €2 820 €1 145 €--24 677 €
64 843 €3 505 €2 722 €1 338 €--23 339 €
74 940 €3 404 €2 621 €1 536 €--21 803 €
85 039 €3 299 €2 516 €1 739 €--20 064 €
95 139 €3 191 €2 408 €1 948 €--18 116 €
105 242 €3 080 €2 297 €2 162 €--15 953 €
115 347 €2 964 €2 181 €2 383 €--13 571 €
125 454 €2 845 €2 062 €2 609 €---
135 563 €2 722 €1 939 €2 841 €---
145 674 €2 595 €1 812 €3 079 €---
155 788 €2 464 €1 680 €3 324 €---
165 903 €2 328 €1 545 €3 576 €---
176 022 €2 188 €1 404 €3 834 €---
186 142 €2 043 €1 259 €4 099 €---
196 265 €1 893 €1 110 €4 372 €---
206 390 €1 738 €955 €4 652 €---
216 518 €1 578 €795 €4 940 €---
226 648 €1 413 €630 €5 235 €---
236 781 €1 243 €459 €5 539 €---
246 917 €1 066 €283 €5 851 €---
257 055 €884 €101 €6 171 €---
TOTAL140 497 €115 348 €45 797 €25 149 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+921 €-6 420 €+7 341 €
2+921 €0 €+921 €
3+921 €0 €+921 €
4+921 €0 €+921 €
5+921 €0 €+921 €
6+921 €0 €+921 €
7+921 €0 €+921 €
8+921 €0 €+921 €
9+921 €0 €+921 €
10+921 €0 €+921 €
11+921 €0 €+921 €
12+921 €+783 €+138 €
13+921 €+852 €+69 €
14+921 €+924 €-3 €
15+921 €+997 €-76 €
16+921 €+1 073 €-152 €
17+921 €+1 150 €-229 €
18+921 €+1 230 €-309 €
19+921 €+1 312 €-391 €
20+921 €+1 396 €-475 €
21+921 €+1 482 €-561 €
22+921 €+1 571 €-650 €
23+921 €+1 662 €-741 €
24+921 €+1 755 €-834 €
25+921 €+1 851 €-930 €
Total+23 025 €+11 616 €+11 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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