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Maison à vendre

VilleRosporden (29)
Surface88
Coût Total152 624
Loyer Annuel9 354
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-88
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 999,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de cave

Située en sortie de ville, maison d'habitation édifiée sur trois niveaux, elle se compose d'une entrée, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bains, d'un wc, de deux pièces mansardées, d'un grenier ainsi qu'un garage. Vous profiterez d'un jardin de 300m²environ. Des travaux sont à prévoir et les espaces à repenser. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rosporden
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29140
Coordonnées : 47.930986, -3.799944
Total : 152 624
Prix d'acquisition : 87 920
Travaux : 57 670
Valeur du bien : 145 590
Frais de notaire : 7 034
Coût estimé : 7 034
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9354€/an
Fourchette totale : 623€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7475€ - 11705€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 104,44 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :185 190
Prix d'achat :87 920
Décote à l'achat :-97 270 (-52.5%)
Marge achat-revente :32 566€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 624
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 988,50
Coût de l'assurance :13 354,60
Taxe foncière : 935,41€/an
Soit par mois : 77,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et carrelage
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du parquet abîmé et peinture des murs
Quantité: salon complet (~33 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la buanderie avec remplacement du carrelage et peinture
Quantité: buanderie complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - buanderie en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 670(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 280
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:6 270
    Rénovation salon: Peinture murs 33 m² × 30€/m² = 990€, Parquet flottant 33 m² × 60€/m² = 1980€, Main d'œuvre: 330€ = 3300€
  • Chambres:5 400
    Rénovation chambres: Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1800€ = 3600€
  • Autres pièces:1 920
    Rénovation buanderie: Peinture murs 8 m² × 30€/m² = 240€, Carrelage 8 m² × 60€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rosporden (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 580✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 354 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 624 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 670
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 066
Revenus locatifs : +9 354
Charges déductibles : -64 066
Résultat foncier Année 1 : -54 712(Déficit de 54 712 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 312
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 396 €/an
Revenus locatifs : +9 354
Charges déductibles : -6 396
Résultat foncier Années 2+ : 2 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33311.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 35464 0714 931-54 71721 400 €33 317 €33 317 €
29 5416 2674 7983 274--30 043 €
39 7326 1304 6603 602--26 441 €
49 9275 9884 5183 939--22 501 €
510 1255 8414 3714 285--18 217 €
610 3285 6894 2194 639--13 578 €
710 5345 5324 0625 002--8 576 €
810 7455 3703 9005 375--3 201 €
910 9605 2023 7335 757---
1011 1795 0293 5606 150---
1111 4034 8513 3816 552---
1211 6314 6663 1966 965---
1311 8634 4753 0067 388---
1412 1004 2782 8087 822---
1512 3424 0742 6058 268---
1612 5893 8642 3948 725---
1712 8413 6462 1779 195---
1813 0983 4221 9529 676---
1913 3603 1901 72010 170---
2013 6272 9501 48010 677---
2113 9002 7021 23311 198---
2214 1782 44697711 732---
2314 4612 18271212 280---
2414 7501 90843912 842---
2515 0451 62615613 419---
TOTAL299 613165 39870 989134 21521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 215
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 354 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 964-6 420+8 384
2+1 9640+1 964
3+1 9640+1 964
4+1 9640+1 964
5+1 9640+1 964
6+1 9640+1 964
7+1 9640+1 964
8+1 9640+1 964
9+1 964+767+1 197
10+1 964+1 845+119
11+1 964+1 966-2
12+1 964+2 089-125
13+1 964+2 216-252
14+1 964+2 347-383
15+1 964+2 480-516
16+1 964+2 618-654
17+1 964+2 758-794
18+1 964+2 903-939
19+1 964+3 051-1 087
20+1 964+3 203-1 239
21+1 964+3 359-1 395
22+1 964+3 519-1 555
23+1 964+3 684-1 720
24+1 964+3 853-1 889
25+1 964+4 026-2 062
Total+49 100+40 265+8 835
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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