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Maison à vendre

VilleCorsept, Paimboeuf (44)
Surface141m²
Coût Total234 570€
Loyer Annuel18 023€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 1 117,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 29 m²), 4 chambres, Balcon, Jardin

Volumes et potentiel pour cette maison à proximité des commodités. Elle comprend au rez-de-chaussée : un salon, une cuisine indépendante aménagée , une salle d'eau, une arrière cuisine, un WC avec lave mains et une cave. A l'étage : quatre chambres, un bureau, une salle de bains avec douche. Terrain clos avec trois dépendances dont une ancienne habitation pouvant faire un locatif. (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Corsept, Paimboeuf
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44560
Coordonnées : 47.287261, -2.024989
Total : 234 570€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 64 470€
Valeur du bien : 221 970€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 8.37€ - 13.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1502€/mois
Loyer annuel estimé : 18023€/an
Fourchette totale : 1180€ - 1911€/mois
Fourchette annuelle : 14162€ - 22936€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 058,65 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 269 €
Prix d'achat :157 500 €
Décote à l'achat :-132 769€ (-45.7%)
Marge achat-revente :55 699€ (19.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 174,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :68,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 242,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 723,81€
Coût de l'assurance :20 524,87€
Taxe foncière : 1 802,28€/an
Soit par mois : 150,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 501,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 392,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 537 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et entretien du parquet
Quantité: 40 m² (estimation basée sur surface salon)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 470 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 870€
    Isolation combles: 141 m² × 70€/m² = 9870€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8500€ = 8500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement peinture: 40 m² × 30€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corsept, Paimboeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 770€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 023 €/an
Calcul : 1 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 570 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 200 €
Revenus locatifs : +18 023 €
Charges déductibles : -75 200 €
Résultat foncier Année 1 : -57 178 €(Déficit de 57 178 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 778 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 730 €/an
Revenus locatifs : +18 023 €
Charges déductibles : -10 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 292 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35777.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 023 €75 208 €8 115 €-57 185 €21 400 €35 785 €35 785 €
218 383 €10 525 €7 902 €7 858 €--27 927 €
318 751 €10 305 €7 682 €8 446 €--19 482 €
419 126 €10 077 €7 454 €9 049 €--10 433 €
519 508 €9 841 €7 218 €9 667 €--766 €
619 899 €9 597 €6 973 €10 302 €---
720 297 €9 343 €6 720 €10 953 €---
820 703 €9 081 €6 458 €11 621 €---
921 117 €8 810 €6 187 €12 307 €---
1021 539 €8 529 €5 905 €13 010 €---
1121 970 €8 237 €5 614 €13 732 €---
1222 409 €7 936 €5 313 €14 473 €---
1322 857 €7 624 €5 000 €15 234 €---
1423 314 €7 300 €4 677 €16 014 €---
1523 781 €6 965 €4 342 €16 815 €---
1624 256 €6 619 €3 995 €17 638 €---
1724 741 €6 260 €3 636 €18 482 €---
1825 236 €5 888 €3 265 €19 348 €---
1925 741 €5 503 €2 879 €20 238 €---
2026 256 €5 104 €2 481 €21 152 €---
2126 781 €4 691 €2 068 €22 090 €---
2227 317 €4 263 €1 640 €23 053 €---
2327 863 €3 820 €1 197 €24 042 €---
2428 420 €3 362 €738 €25 058 €---
2528 989 €2 887 €264 €26 102 €---
TOTAL577 275 €247 776 €117 724 €329 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 785 €-6 420 €+10 205 €
2+3 785 €0 €+3 785 €
3+3 785 €0 €+3 785 €
4+3 785 €0 €+3 785 €
5+3 785 €0 €+3 785 €
6+3 785 €+2 861 €+924 €
7+3 785 €+3 286 €+499 €
8+3 785 €+3 486 €+299 €
9+3 785 €+3 692 €+93 €
10+3 785 €+3 903 €-118 €
11+3 785 €+4 120 €-335 €
12+3 785 €+4 342 €-557 €
13+3 785 €+4 570 €-785 €
14+3 785 €+4 804 €-1 019 €
15+3 785 €+5 045 €-1 260 €
16+3 785 €+5 291 €-1 506 €
17+3 785 €+5 545 €-1 760 €
18+3 785 €+5 805 €-2 020 €
19+3 785 €+6 071 €-2 286 €
20+3 785 €+6 346 €-2 561 €
21+3 785 €+6 627 €-2 842 €
22+3 785 €+6 916 €-3 131 €
23+3 785 €+7 213 €-3 428 €
24+3 785 €+7 518 €-3 733 €
25+3 785 €+7 831 €-4 046 €
Total+94 625 €+98 850 €+-4 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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