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A Vendre Immeuble Brignoles 13 pièce(s) 400 m2

VilleBrignoles (83)
Surface400m²
Coût Total503 400€
Loyer Annuel59 746€
Rentabilité11.87%
Cashflow/mois+1 876€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 455 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 137,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 400 m², 13 pièces, 5 chambres

Brignoles, centre ville, Votre Agence Rose d'Argent Immobilier vous propose à la vente cet immeuble en monopropriété de rapport pour investisseurs. Ensemble immobilier édifié de 3 étages sur rez de chaussée. La totalité des 6 appartements est louée ainsi que les 2 locaux commerciaux du rez de rue. Nous sans plus tarder pour visite et renseignements complémentaires. Pour plus de renseignements merci de me Nadine Copin (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Aix-en-Provence.

Ville : Brignoles
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Coordonnées : 43.407139, 6.062917
Total : 503 400€
Prix d'acquisition : 455 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 467 000€
Frais de notaire : 36 400€
Coût estimé : 36 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 12.45€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 4979€/mois
Loyer annuel estimé : 59746€/an
Fourchette totale : 3552€ - 6978€/mois
Fourchette annuelle : 42627€ - 83739€/an
Rentabilité brute :11.87%
Fourchette de rentabilité :8.47% - 16.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 605,41 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 042 164 €
Prix d'achat :455 000 €
Décote à l'achat :-587 164€ (-56.3%)
Marge achat-revente :538 764€ (51.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :503 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 458,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :146,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 605,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :234 141,50€
Coût de l'assurance :44 047,50€
Taxe foncière : 5 974,56€/an
Soit par mois : 497,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 978,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 103,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 875,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 59 746 €/an
Calcul : 4 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 503 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 762 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 984 €
Revenus locatifs : +59 746 €
Charges déductibles : -35 984 €
Résultat foncier Année 1 : 23 761 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 984 €/an
Revenus locatifs : +59 746 €
Charges déductibles : -23 984 €
Résultat foncier Années 2+ : 35 761 €/an
Prix d'achat du bien : 455 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 295 750 €(65% de 455 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 755 €/an
Calcul : 295 750 € × 3,636% = 10 755 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
159 746 €36 000 €16 264 €23 745 €---
260 940 €23 561 €15 825 €37 379 €---
362 159 €23 107 €15 371 €39 052 €---
463 402 €22 638 €14 901 €40 765 €---
564 671 €22 153 €14 417 €42 517 €---
665 964 €21 653 €13 916 €44 311 €---
767 283 €21 135 €13 399 €46 148 €---
868 629 €20 601 €12 864 €48 028 €---
970 001 €20 048 €12 312 €49 953 €---
1071 401 €19 478 €11 741 €51 924 €---
1172 829 €18 888 €11 152 €53 941 €---
1274 286 €18 279 €10 543 €56 007 €---
1375 772 €17 650 €9 913 €58 122 €---
1477 287 €17 000 €9 263 €60 288 €---
1578 833 €16 328 €8 591 €62 505 €---
1680 410 €15 634 €7 897 €64 776 €---
1782 018 €14 916 €7 180 €67 101 €---
1883 658 €14 175 €6 439 €69 483 €---
1985 331 €13 410 €5 673 €71 921 €---
2087 038 €12 619 €4 883 €74 419 €---
2188 779 €11 802 €4 065 €76 977 €---
2290 554 €10 957 €3 221 €79 597 €---
2392 365 €10 085 €2 349 €82 280 €---
2494 213 €9 184 €1 447 €85 029 €---
2596 097 €8 252 €516 €87 845 €---
TOTAL1 913 668 €439 553 €234 141 €1 474 115 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 474 115 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 59 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 547 €+7 124 €+5 423 €
2+12 547 €+11 214 €+1 333 €
3+12 547 €+11 716 €+831 €
4+12 547 €+12 229 €+318 €
5+12 547 €+12 755 €-208 €
6+12 547 €+13 293 €-746 €
7+12 547 €+13 844 €-1 297 €
8+12 547 €+14 408 €-1 861 €
9+12 547 €+14 986 €-2 439 €
10+12 547 €+15 577 €-3 030 €
11+12 547 €+16 182 €-3 635 €
12+12 547 €+16 802 €-4 255 €
13+12 547 €+17 437 €-4 890 €
14+12 547 €+18 086 €-5 539 €
15+12 547 €+18 752 €-6 205 €
16+12 547 €+19 433 €-6 886 €
17+12 547 €+20 130 €-7 583 €
18+12 547 €+20 845 €-8 298 €
19+12 547 €+21 576 €-9 029 €
20+12 547 €+22 326 €-9 779 €
21+12 547 €+23 093 €-10 546 €
22+12 547 €+23 879 €-11 332 €
23+12 547 €+24 684 €-12 137 €
24+12 547 €+25 509 €-12 962 €
25+12 547 €+26 353 €-13 806 €
Total+313 675 €+442 235 €+-128 560 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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