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Maison T5 - 114m2

Bien expiré
VilleFlers (61)
Surface114m²
Coût Total112 120€
Loyer Annuel10 009€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 771,93 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à l'entrée de Flers, maison comprenant entrée, cuisine aménagée et équipée, séjour de 30m2 avec cheminée ouverte, quatre chambres dont deux en rez-de-chaussée, salle d'eau et wc. Cour sur l'arrière avec dépendances. Chauffage par pompe à chaleur.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 710 € et 2 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.751167, -0.565735
Total : 112 120€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 17 080€
Valeur du bien : 105 080€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10009€/an
Fourchette totale : 669€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 8028€ - 12479€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 132 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 048 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-41 048€ (-31.8%)
Marge achat-revente :16 928€ (13.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 811,41€
Coût de l'assurance :9 810,50€
Taxe foncière : 1 000,90€/an
Soit par mois : 83,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 834,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: Salon (environ 40 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - usure normale et nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage complet du salon
Quantité: Salon (environ 40 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessité de nettoyage en raison de l'usure
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: Salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: Cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 080 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€
  • Salon - Nettoyage:400€
    Nettoyage complet: 40 m² × 10€/m² = 400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 009 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 382 €
Revenus locatifs : +10 009 €
Charges déductibles : -22 382 €
Résultat foncier Année 1 : -12 373 €(Déficit de 12 373 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 673 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 302 €/an
Revenus locatifs : +10 009 €
Charges déductibles : -5 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1672.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 009 €22 385 €3 912 €-12 376 €10 700 €1 676 €1 676 €
210 209 €5 203 €3 810 €5 006 €---
310 413 €5 098 €3 704 €5 316 €---
410 622 €4 988 €3 595 €5 634 €---
510 834 €4 875 €3 481 €5 959 €---
611 051 €4 757 €3 364 €6 294 €---
711 272 €4 635 €3 242 €6 636 €---
811 497 €4 509 €3 116 €6 988 €---
911 727 €4 379 €2 985 €7 349 €---
1011 962 €4 243 €2 850 €7 718 €---
1112 201 €4 103 €2 710 €8 098 €---
1212 445 €3 958 €2 565 €8 487 €---
1312 694 €3 807 €2 414 €8 886 €---
1412 948 €3 652 €2 258 €9 296 €---
1513 207 €3 490 €2 097 €9 716 €---
1613 471 €3 323 €1 930 €10 148 €---
1713 740 €3 150 €1 756 €10 590 €---
1814 015 €2 970 €1 577 €11 045 €---
1914 295 €2 785 €1 391 €11 511 €---
2014 581 €2 592 €1 199 €11 989 €---
2114 873 €2 393 €999 €12 480 €---
2215 170 €2 186 €793 €12 984 €---
2315 474 €1 972 €579 €13 502 €---
2415 783 €1 750 €357 €14 033 €---
2516 099 €1 521 €127 €14 578 €---
TOTAL320 591 €108 724 €56 811 €211 867 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 102 €-3 210 €+5 312 €
2+2 102 €+999 €+1 103 €
3+2 102 €+1 595 €+507 €
4+2 102 €+1 690 €+412 €
5+2 102 €+1 788 €+314 €
6+2 102 €+1 888 €+214 €
7+2 102 €+1 991 €+111 €
8+2 102 €+2 096 €+6 €
9+2 102 €+2 205 €-103 €
10+2 102 €+2 316 €-214 €
11+2 102 €+2 429 €-327 €
12+2 102 €+2 546 €-444 €
13+2 102 €+2 666 €-564 €
14+2 102 €+2 789 €-687 €
15+2 102 €+2 915 €-813 €
16+2 102 €+3 044 €-942 €
17+2 102 €+3 177 €-1 075 €
18+2 102 €+3 313 €-1 211 €
19+2 102 €+3 453 €-1 351 €
20+2 102 €+3 597 €-1 495 €
21+2 102 €+3 744 €-1 642 €
22+2 102 €+3 895 €-1 793 €
23+2 102 €+4 050 €-1 948 €
24+2 102 €+4 210 €-2 108 €
25+2 102 €+4 373 €-2 271 €
Total+52 550 €+63 560 €+-11 010 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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