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Maison Centre De Moncontour Quartier Calme

Bien expiré
VilleMoncontour (86)
Surface127m²
Coût Total155 280€
Loyer Annuel10 455€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 645,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 127 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Cuisine séparée, Cave, 1 garage, 1 étage, chauffage central au fuel, Cuisine séparée équipée

MAISON CENTRE DE MONCONTOUR QUARTIER CALME. Elle se dévoile comme suit : entrée, cuisine aménagée et lumineuse, salon avec cheminée ouverte, salle à manger (possibilité de faire une pièce de vie spacieuse de 60 m²), deux chambres, salle de bains, wc et au sous-sol : chaufferie, chambre, salon, cellier et cave. Dépendance sur terrain clos proche de la Tour. Contactez votre conseiller Endie Immobilier : Sabine RICHARD - EI - - Agent commercial indépendant Ville du greffe : NIORT RSAC N° 753 422 732 - Le barème de nos honoraires est disponible sur (réf. ) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Moncontour
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86330
Coordonnées : 46.880137, -0.017758
Total : 155 280€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 66 720€
Valeur du bien : 148 720€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10455€/an
Fourchette totale : 682€ - 1113€/mois
Fourchette annuelle : 8181€ - 13361€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :848,84 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 803 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-25 803€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-47 477€ (-44.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,82€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 799,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 963,70€
Coût de l'assurance :11 646,00€
Taxe foncière : 1 045,46€/an
Soit par mois : 87,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 25 m² (pour chaque salon)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 720 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:7 620€
    Isolation toiture/combles: 127 m² × 60€/m² = 7620€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moncontour (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 455 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 280 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 289 €
Revenus locatifs : +10 455 €
Charges déductibles : -73 289 €
Résultat foncier Année 1 : -62 835 €(Déficit de 62 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 435 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 569 €/an
Revenus locatifs : +10 455 €
Charges déductibles : -6 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41434.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 455 €73 294 €5 063 €-62 840 €21 400 €41 440 €41 440 €
210 664 €6 438 €4 927 €4 226 €--37 214 €
310 877 €6 297 €4 786 €4 580 €--32 635 €
411 095 €6 152 €4 641 €4 943 €--27 692 €
511 316 €6 001 €4 490 €5 315 €--22 377 €
611 543 €5 846 €4 335 €5 697 €--16 680 €
711 774 €5 685 €4 174 €6 088 €--10 592 €
812 009 €5 519 €4 008 €6 490 €--4 102 €
912 249 €5 348 €3 836 €6 902 €---
1012 494 €5 170 €3 659 €7 324 €---
1112 744 €4 987 €3 476 €7 757 €---
1212 999 €4 798 €3 286 €8 201 €---
1313 259 €4 602 €3 091 €8 657 €---
1413 524 €4 399 €2 888 €9 125 €---
1513 795 €4 190 €2 679 €9 604 €---
1614 071 €3 974 €2 463 €10 096 €---
1714 352 €3 751 €2 240 €10 601 €---
1814 639 €3 520 €2 009 €11 119 €---
1914 932 €3 281 €1 770 €11 650 €---
2015 230 €3 035 €1 524 €12 196 €---
2115 535 €2 780 €1 269 €12 755 €---
2215 846 €2 517 €1 005 €13 329 €---
2316 163 €2 244 €733 €13 918 €---
2416 486 €1 963 €452 €14 523 €---
2516 816 €1 672 €161 €15 143 €---
TOTAL334 865 €177 466 €72 964 €157 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 195 €-6 420 €+8 615 €
2+2 195 €0 €+2 195 €
3+2 195 €0 €+2 195 €
4+2 195 €0 €+2 195 €
5+2 195 €0 €+2 195 €
6+2 195 €0 €+2 195 €
7+2 195 €0 €+2 195 €
8+2 195 €0 €+2 195 €
9+2 195 €+840 €+1 355 €
10+2 195 €+2 197 €-2 €
11+2 195 €+2 327 €-132 €
12+2 195 €+2 460 €-265 €
13+2 195 €+2 597 €-402 €
14+2 195 €+2 737 €-542 €
15+2 195 €+2 881 €-686 €
16+2 195 €+3 029 €-834 €
17+2 195 €+3 180 €-985 €
18+2 195 €+3 336 €-1 141 €
19+2 195 €+3 495 €-1 300 €
20+2 195 €+3 659 €-1 464 €
21+2 195 €+3 826 €-1 631 €
22+2 195 €+3 999 €-1 804 €
23+2 195 €+4 175 €-1 980 €
24+2 195 €+4 357 €-2 162 €
25+2 195 €+4 543 €-2 348 €
Total+54 875 €+47 220 €+7 655 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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