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La petite maison dans la prairie (25m2) + 7 403 m2 de terrains

VilleSaint-Nicolas-du-Pélem (22)
Surface25m²
Coût Total78 440€
Loyer Annuel2 385€
Rentabilité3.04%
Cashflow/mois-246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 18 000 €
Surface : 25 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 25 m², Studio, Orientation sud, 7458 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Orientation est, Chauffage au bois

Réf 159 -Dans un environnement rural et très calme, découvrez cette petite maison en pierre enduite de 25 m2, à rénover, accompagnée de 7 403 m2 de terrains avec une source/fontaine (dont une parcelle non attenante de 1 362 m2). Elle offre un réel potentiel pour un projet à la campagne. La maison comprend : une pièce unique, une cheminée ancienne, une trappe d’accès au grenier pouvant être aménagée. Les raccordements eau et électricité sont déjà en place. Un projet idéal pour créer un pied-à-terre au vert, un refuge en pleine nature. Des travaux complets sont à prévoir (assainissement, sanitaires, menuiseries, réseaux, rénovation intérieure). Un lieu parfait pour les amoureux de tranquillité sans voisin. N'hésitez pas à me pour plus d’informations ou pour organiser une visite ! Catherine Hugues - agent commercial immobilier - - R.S.A.C. 398 184 630 de Saint Brieuc.

Cette annonce vous est proposée par Hugues Catherine - EI - NoRSAC: 398 184 630, Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de Saint Brieuc

Ville : Saint-Nicolas-du-Pélem
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22480
Coordonnées : 48.314965, -3.160873
Total : 78 440€
Prix d'acquisition : 18 000€
Travaux : 59 000€
Valeur du bien : 77 000€
Frais de notaire : 1 440€
Coût estimé : 1 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 199€/mois
Loyer annuel estimé : 2385€/an
Fourchette totale : 155€ - 254€/mois
Fourchette annuelle : 1863€ - 3053€/an
Rentabilité brute :3.04%
Fourchette de rentabilité :2.37% - 3.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :25 000 €
Prix d'achat :18 000 €
Décote à l'achat :-7 000€ (-28.0%)
Marge achat-revente :-53 440€ (-213.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :393,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,38€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 425,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 745,69€
Coût de l'assurance :9 412,80€
Taxe foncière : 238,47€/an
Soit par mois : 19,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 198,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 445,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 25 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris évier, placards, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et du sol du salon, y compris traitement des moisissures
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs avec moisissures
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, du sol et de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la plomberie
Raison: DPE F - Maison - Assainissement et sanitaires à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 000 €(2 360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1250€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 800€ = 12000€ (incluant traitement des moisissures et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1333€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète chambre: 25 m² × 200€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 installation × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Nicolas-du-Pélem (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 199 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 385 €/an
Calcul : 199 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 734 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 238 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 349 €
Revenus locatifs : +2 385 €
Charges déductibles : -62 349 €
Résultat foncier Année 1 : -59 965 €(Déficit de 59 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 565 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 349 €/an
Revenus locatifs : +2 385 €
Charges déductibles : -3 349 €
Résultat foncier Années 2+ : -965 €/an(Déficit de 965 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38214.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 18 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 11 700 €(65% de 18 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 425 €/an
Calcul : 11 700 € × 3,636% = 425 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 385 €62 352 €2 737 €-59 967 €21 400 €38 567 €38 567 €
22 432 €3 281 €2 666 €-848 €615 €233 €38 800 €
32 481 €3 207 €2 592 €-725 €615 €110 €38 911 €
42 531 €3 130 €2 515 €-599 €599 €-38 911 €
52 581 €3 051 €2 436 €-469 €469 €-38 911 €
62 633 €2 968 €2 353 €-335 €335 €-38 911 €
72 686 €2 883 €2 268 €-198 €198 €-38 911 €
82 739 €2 795 €2 180 €-56 €56 €-38 911 €
92 794 €2 703 €2 089 €91 €--38 820 €
102 850 €2 609 €1 994 €241 €--38 579 €
112 907 €2 511 €1 896 €396 €--38 183 €
122 965 €2 409 €1 794 €556 €---
133 024 €2 304 €1 689 €720 €---
143 085 €2 195 €1 580 €890 €---
153 147 €2 082 €1 467 €1 065 €---
163 209 €1 965 €1 350 €1 244 €---
173 274 €1 844 €1 229 €1 430 €---
183 339 €1 718 €1 103 €1 621 €---
193 406 €1 588 €973 €1 818 €---
203 474 €1 454 €839 €2 020 €---
213 544 €1 314 €699 €2 229 €---
223 614 €1 170 €555 €2 445 €---
233 687 €1 020 €405 €2 667 €---
243 760 €865 €250 €2 896 €---
253 836 €704 €89 €3 132 €---
TOTAL76 383 €114 120 €39 746 €-37 737 €24 287 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 286 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -37 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+501 €-6 420 €+6 921 €
2+501 €-184 €+685 €
3+501 €-184 €+685 €
4+501 €-180 €+681 €
5+501 €-141 €+642 €
6+501 €-101 €+602 €
7+501 €-59 €+560 €
8+501 €-17 €+518 €
9+501 €0 €+501 €
10+501 €0 €+501 €
11+501 €0 €+501 €
12+501 €+64 €+437 €
13+501 €+216 €+285 €
14+501 €+267 €+234 €
15+501 €+319 €+182 €
16+501 €+373 €+128 €
17+501 €+429 €+72 €
18+501 €+486 €+15 €
19+501 €+545 €-44 €
20+501 €+606 €-105 €
21+501 €+669 €-168 €
22+501 €+733 €-232 €
23+501 €+800 €-299 €
24+501 €+869 €-368 €
25+501 €+939 €-438 €
Total+12 525 €+31 €+12 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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