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A vendre Saint Martinien - Maison Familiale 4 chambres aux multiples possibilités - Dpe: C

Bien expiré
VilleSaint-Martinien (03)
Surface178
Coût Total210 680
Loyer Annuel14 222
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 500 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 834,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 178 m², 5 pièces, 1253 m² de terrain

Découvrez cette charmante maison offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une cuisine équipée et aménagée ouverte sur un vaste séjour/salle à manger baigné de lumière, créant un espace de vie convivial. Ce niveau comprend également deux chambres, une salle d'eau et un Wc indépendant. A l'étage, un superbe espace parental d'environ 50 m² vous attend, composé d'un dressing et bureau, ainsi que deux chambres supplémentaires parfaites pour accueillir famille et amis. Côté extérieur, le bien révèle de nombreux atouts : une dépendance attenante actuellement en cours de démolition, laissant place à un projet d'espace terrasse/piscine, en face, un double garage en bois, et dans le prolongement, une seconde maison à restaurer entièrement, idéale pour un projet de gîte, de location ou d'atelier. La maison est en partie édifiée sur cave et l'ensemble prend place sur une belle parcelle de 1 253 m², offrant calme et nombreuses possibilités d'aménagement. Un bien rare, parfait pour une grande famille ou pour un projet mêlant résidence principale et activité touristique. A découvrir sans tarder !

Ville : Saint-Martinien
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03380
Coordonnées : 46.336150, 2.470090
Total : 210 680
Prix d'acquisition : 148 500
Travaux : 50 300
Valeur du bien : 198 800
Frais de notaire : 11 880
Coût estimé : 11 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1185€/mois
Loyer annuel estimé : 14222€/an
Fourchette totale : 922€ - 1523€/mois
Fourchette annuelle : 11068€ - 18274€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 041,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 102,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 681,07
Coût de l'assurance :18 434,50
Taxe foncière : 1 422,19€/an
Soit par mois : 118,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 185,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1 500€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:11 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11 000€ = 11000€
  • Menuiseries:19 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 900€ = 19800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martinien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 185 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 222 €/an
Calcul : 1 185 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 030 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 680 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 422 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 490
Revenus locatifs : +14 222
Charges déductibles : -59 490
Résultat foncier Année 1 : -45 268(Déficit de 45 268 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 868
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 190 €/an
Revenus locatifs : +14 222
Charges déductibles : -9 190
Résultat foncier Années 2+ : 5 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23867.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 525(65% de 148 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 525 € × 3,636% = 3 510
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 22259 4977 037-45 27521 400 €23 875 €23 875 €
214 5069 0096 8505 497--18 377 €
314 7978 8156 6565 981--12 396 €
415 0928 6156 4556 477--5 919 €
515 3948 4086 2486 987---
615 7028 1936 0347 509---
716 0167 9715 8128 045---
816 3377 7425 5828 595---
916 6637 5055 3459 159---
1016 9977 2595 1009 737---
1117 3367 0054 84610 331---
1217 6836 7434 58310 940---
1318 0376 4714 31211 566---
1418 3986 1904 03112 207---
1518 7665 9003 74012 866---
1619 1415 5993 44013 541---
1719 5245 2893 12914 235---
1819 9144 9672 80714 947---
1920 3124 6352 47515 678---
2020 7194 2912 13116 428---
2121 1333 9351 77517 198---
2221 5563 5671 40717 989---
2321 9873 1861 02718 801---
2422 4272 79363319 634---
2522 8752 38522620 490---
TOTAL455 533205 970101 681249 56321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 563
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 987-6 420+9 407
2+2 9870+2 987
3+2 9870+2 987
4+2 9870+2 987
5+2 987+320+2 667
6+2 987+2 253+734
7+2 987+2 413+574
8+2 987+2 578+409
9+2 987+2 748+239
10+2 987+2 921+66
11+2 987+3 099-112
12+2 987+3 282-295
13+2 987+3 470-483
14+2 987+3 662-675
15+2 987+3 860-873
16+2 987+4 062-1 075
17+2 987+4 271-1 284
18+2 987+4 484-1 497
19+2 987+4 703-1 716
20+2 987+4 928-1 941
21+2 987+5 159-2 172
22+2 987+5 397-2 410
23+2 987+5 640-2 653
24+2 987+5 890-2 903
25+2 987+6 147-3 160
Total+74 675+74 869+-194
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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