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A vendre Saint Martinien - Maison Familiale 4 chambres aux multiples possibilités - Dpe: C

Bien expiré
VilleSaint-Martinien (03)
Surface178m²
Coût Total210 680€
Loyer Annuel14 222€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 500 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 834,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 178 m², 5 pièces, 1253 m² de terrain

Découvrez cette charmante maison offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une cuisine équipée et aménagée ouverte sur un vaste séjour/salle à manger baigné de lumière, créant un espace de vie convivial. Ce niveau comprend également deux chambres, une salle d'eau et un Wc indépendant. A l'étage, un superbe espace parental d'environ 50 m² vous attend, composé d'un dressing et bureau, ainsi que deux chambres supplémentaires parfaites pour accueillir famille et amis. Côté extérieur, le bien révèle de nombreux atouts : une dépendance attenante actuellement en cours de démolition, laissant place à un projet d'espace terrasse/piscine, en face, un double garage en bois, et dans le prolongement, une seconde maison à restaurer entièrement, idéale pour un projet de gîte, de location ou d'atelier. La maison est en partie édifiée sur cave et l'ensemble prend place sur une belle parcelle de 1 253 m², offrant calme et nombreuses possibilités d'aménagement. Un bien rare, parfait pour une grande famille ou pour un projet mêlant résidence principale et activité touristique. A découvrir sans tarder !

Ville : Saint-Martinien
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03380
Coordonnées : 46.336150, 2.470090
Total : 210 680€
Prix d'acquisition : 148 500€
Travaux : 50 300€
Valeur du bien : 198 800€
Frais de notaire : 11 880€
Coût estimé : 11 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1185€/mois
Loyer annuel estimé : 14222€/an
Fourchette totale : 922€ - 1523€/mois
Fourchette annuelle : 11068€ - 18274€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 041,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 102,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 681,07€
Coût de l'assurance :18 434,50€
Taxe foncière : 1 422,19€/an
Soit par mois : 118,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 185,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1 500€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:11 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11 000€ = 11000€
  • Menuiseries:19 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 900€ = 19800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martinien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 185 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 222 €/an
Calcul : 1 185 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 030 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 422 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 490 €
Revenus locatifs : +14 222 €
Charges déductibles : -59 490 €
Résultat foncier Année 1 : -45 268 €(Déficit de 45 268 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 868 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 190 €/an
Revenus locatifs : +14 222 €
Charges déductibles : -9 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23867.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 525 €(65% de 148 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 525 € × 3,636% = 3 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 222 €59 497 €7 037 €-45 275 €21 400 €23 875 €23 875 €
214 506 €9 009 €6 850 €5 497 €--18 377 €
314 797 €8 815 €6 656 €5 981 €--12 396 €
415 092 €8 615 €6 455 €6 477 €--5 919 €
515 394 €8 408 €6 248 €6 987 €---
615 702 €8 193 €6 034 €7 509 €---
716 016 €7 971 €5 812 €8 045 €---
816 337 €7 742 €5 582 €8 595 €---
916 663 €7 505 €5 345 €9 159 €---
1016 997 €7 259 €5 100 €9 737 €---
1117 336 €7 005 €4 846 €10 331 €---
1217 683 €6 743 €4 583 €10 940 €---
1318 037 €6 471 €4 312 €11 566 €---
1418 398 €6 190 €4 031 €12 207 €---
1518 766 €5 900 €3 740 €12 866 €---
1619 141 €5 599 €3 440 €13 541 €---
1719 524 €5 289 €3 129 €14 235 €---
1819 914 €4 967 €2 807 €14 947 €---
1920 312 €4 635 €2 475 €15 678 €---
2020 719 €4 291 €2 131 €16 428 €---
2121 133 €3 935 €1 775 €17 198 €---
2221 556 €3 567 €1 407 €17 989 €---
2321 987 €3 186 €1 027 €18 801 €---
2422 427 €2 793 €633 €19 634 €---
2522 875 €2 385 €226 €20 490 €---
TOTAL455 533 €205 970 €101 681 €249 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 987 €-6 420 €+9 407 €
2+2 987 €0 €+2 987 €
3+2 987 €0 €+2 987 €
4+2 987 €0 €+2 987 €
5+2 987 €+320 €+2 667 €
6+2 987 €+2 253 €+734 €
7+2 987 €+2 413 €+574 €
8+2 987 €+2 578 €+409 €
9+2 987 €+2 748 €+239 €
10+2 987 €+2 921 €+66 €
11+2 987 €+3 099 €-112 €
12+2 987 €+3 282 €-295 €
13+2 987 €+3 470 €-483 €
14+2 987 €+3 662 €-675 €
15+2 987 €+3 860 €-873 €
16+2 987 €+4 062 €-1 075 €
17+2 987 €+4 271 €-1 284 €
18+2 987 €+4 484 €-1 497 €
19+2 987 €+4 703 €-1 716 €
20+2 987 €+4 928 €-1 941 €
21+2 987 €+5 159 €-2 172 €
22+2 987 €+5 397 €-2 410 €
23+2 987 €+5 640 €-2 653 €
24+2 987 €+5 890 €-2 903 €
25+2 987 €+6 147 €-3 160 €
Total+74 675 €+74 869 €+-194 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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