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Appartement 4 pièces 73 m²

VilleAvignon (84)
Surface73m²
Coût Total93 400€
Loyer Annuel8 831€
Rentabilité9.45%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 095,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Citya l'Horloge vous propose à la vente à Avignon, secteur Einsenhower. Charmant appartement de 73 m² situé au 4ème et dernier étage d'une Résidence sécurisée. Ce bien lumineux offre 4 pièces dont 2 chambres spacieuses, idéal pour un investissement. Vendu avec des locataires sérieux générant un loyer annuel de 8160€. Un garage et un cellier complètent ce bien.

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Logement à consommation énergétique excessive Référence annonce : TAPP962670 Date de réalisation du diagnostic : 17/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Charges prévisionnelles annuelles : 1200 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.929110, 4.796511
Total : 93 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 7 000€
Valeur du bien : 87 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8831€/an
Fourchette totale : 562€ - 963€/mois
Fourchette annuelle : 6747€ - 11558€/an
Rentabilité brute :9.45%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 351,35 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 649 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-18 649€ (-18.9%)
Marge achat-revente :5 249€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 494,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 574,35€
Coût de l'assurance :8 406,00€
Taxe foncière : 883,09€/an
Soit par mois : 73,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 735,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 668,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 364 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments vieillissants nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires vieillissants et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments vieillissants nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 000 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 831 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 629 €
Revenus locatifs : +8 831 €
Charges déductibles : -12 629 €
Résultat foncier Année 1 : -3 798 €(Déficit de 3 798 €)
Imputable sur revenu global : 3 798 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 629 €/an
Revenus locatifs : +8 831 €
Charges déductibles : -5 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 202 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 831 €12 632 €3 212 €-3 801 €3 801 €--
29 008 €5 547 €3 128 €3 460 €---
39 188 €5 460 €3 041 €3 728 €---
49 371 €5 370 €2 950 €4 002 €---
59 559 €5 276 €2 857 €4 283 €---
69 750 €5 179 €2 760 €4 571 €---
79 945 €5 079 €2 659 €4 866 €---
810 144 €4 975 €2 555 €5 169 €---
910 347 €4 867 €2 448 €5 480 €---
1010 554 €4 756 €2 336 €5 798 €---
1110 765 €4 640 €2 221 €6 125 €---
1210 980 €4 521 €2 101 €6 459 €---
1311 200 €4 397 €1 978 €6 803 €---
1411 424 €4 269 €1 850 €7 155 €---
1511 652 €4 136 €1 717 €7 516 €---
1611 885 €3 999 €1 580 €7 886 €---
1712 123 €3 857 €1 438 €8 266 €---
1812 365 €3 710 €1 291 €8 656 €---
1912 613 €3 558 €1 138 €9 055 €---
2012 865 €3 400 €981 €9 465 €---
2113 122 €3 237 €817 €9 886 €---
2213 385 €3 067 €648 €10 317 €---
2313 652 €2 892 €473 €10 760 €---
2413 926 €2 711 €292 €11 214 €---
2514 204 €2 523 €104 €11 681 €---
TOTAL282 858 €114 058 €46 574 €168 800 €3 801 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 140 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 800 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 854 €-1 140 €+2 994 €
2+1 854 €+1 038 €+816 €
3+1 854 €+1 118 €+736 €
4+1 854 €+1 201 €+653 €
5+1 854 €+1 285 €+569 €
6+1 854 €+1 371 €+483 €
7+1 854 €+1 460 €+394 €
8+1 854 €+1 551 €+303 €
9+1 854 €+1 644 €+210 €
10+1 854 €+1 739 €+115 €
11+1 854 €+1 837 €+17 €
12+1 854 €+1 938 €-84 €
13+1 854 €+2 041 €-187 €
14+1 854 €+2 146 €-292 €
15+1 854 €+2 255 €-401 €
16+1 854 €+2 366 €-512 €
17+1 854 €+2 480 €-626 €
18+1 854 €+2 597 €-743 €
19+1 854 €+2 717 €-863 €
20+1 854 €+2 840 €-986 €
21+1 854 €+2 966 €-1 112 €
22+1 854 €+3 095 €-1 241 €
23+1 854 €+3 228 €-1 374 €
24+1 854 €+3 364 €-1 510 €
25+1 854 €+3 504 €-1 650 €
Total+46 350 €+50 640 €+-4 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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