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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface85.2m²
Coût Total132 120€
Loyer Annuel11 414€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 85.2 m²
Prix au m² : 809,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP RACLE ET COLIN & Associés vous proposent : Appartement à vendre - BESANCON (25000)

Planoise / Ile de France - Situé au 6? étage d'une copropriété construite à la fin des années 1970 – 1980, cet appartement traversant de type T3 développe une superficie de 83 m² et bénéficie d'une belle luminosité tout au long de la journée.

Composé d'une entrée avec placard/cellier, cuisine, salon-séjour avec balcon, deux chambres, WC, salle de bain

Situé à proximité immédiate des commerces et des transports en commun. Un emplacement de stationnement privatif, fermé en face de l'immeuble, complète ce bien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, notamment le remplacement des fenêtres ainsi que la réfection des pièces d'eau et rafraichissement global.

Le logement est classé D au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Informations complémentaires :

  • Type : T3
  • Surface habitable : 83 m²
  • 6? étage avec ascenseur
  • Appartement traversant et lumineux
  • Parking privatif dans une copropriété fermée située en face
  • Proximité immédiate des commerces et des transports
  • Travaux à prévoir (fenêtres et pièces d'eau)
  • Taxe foncière : 1 035 € par an
  • Charges de copropriété : 550 € par trimestre

À découvrir sans tarder !

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 03.81.47.86.87

Annonce de l'étude SCP RACLE ET COLIN & Associés - Notaires à Besançon - N° SIRET : 34236119300010

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.255198, 6.026270
Total : 132 120€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 57 600€
Valeur du bien : 126 600€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.2m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 951€/mois
Loyer annuel estimé : 11414€/an
Fourchette totale : 745€ - 1214€/mois
Fourchette annuelle : 8939€ - 14574€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 986,89 €/m²
Basé sur :631 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 283 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-100 283€ (-59.2%)
Marge achat-revente :37 163€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 685,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 081,17€
Coût de l'assurance :11 560,50€
Taxe foncière : 1 035,00€/an
Soit par mois : 86,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 951,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 85.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 85.2 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (état 1/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 600 €(676 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 9000€ + Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ + Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 2 chambres: 2 chambres × 3000€/chambre = 6000€ + Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ + Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 414 €/an
Calcul : 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 304 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 120 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 601 €
Revenus locatifs : +11 414 €
Charges déductibles : -65 601 €
Résultat foncier Année 1 : -54 187 €(Déficit de 54 187 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 787 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 001 €/an
Revenus locatifs : +11 414 €
Charges déductibles : -8 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32787.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 414 €65 605 €4 308 €-54 191 €21 400 €32 791 €32 791 €
211 642 €7 889 €4 192 €3 753 €--29 039 €
311 875 €7 770 €4 072 €4 105 €--24 933 €
412 113 €7 646 €3 948 €4 467 €--20 466 €
512 355 €7 518 €3 820 €4 837 €--15 629 €
612 602 €7 386 €3 688 €5 216 €--10 413 €
712 854 €7 249 €3 551 €5 605 €--4 808 €
813 111 €7 108 €3 410 €6 003 €---
913 373 €6 962 €3 264 €6 412 €---
1013 641 €6 811 €3 113 €6 830 €---
1113 914 €6 655 €2 957 €7 259 €---
1214 192 €6 494 €2 796 €7 698 €---
1314 476 €6 327 €2 630 €8 149 €---
1414 765 €6 155 €2 457 €8 610 €---
1515 060 €5 977 €2 279 €9 084 €---
1615 362 €5 793 €2 096 €9 569 €---
1715 669 €5 603 €1 906 €10 066 €---
1815 982 €5 407 €1 709 €10 576 €---
1916 302 €5 204 €1 506 €11 098 €---
2016 628 €4 994 €1 296 €11 634 €---
2116 960 €4 777 €1 080 €12 184 €---
2217 300 €4 553 €855 €12 747 €---
2317 646 €4 321 €624 €13 324 €---
2417 999 €4 082 €384 €13 917 €---
2518 359 €3 834 €137 €14 524 €---
TOTAL365 591 €212 116 €62 081 €153 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 397 €-6 420 €+8 817 €
2+2 397 €0 €+2 397 €
3+2 397 €0 €+2 397 €
4+2 397 €0 €+2 397 €
5+2 397 €0 €+2 397 €
6+2 397 €0 €+2 397 €
7+2 397 €0 €+2 397 €
8+2 397 €+359 €+2 038 €
9+2 397 €+1 924 €+473 €
10+2 397 €+2 049 €+348 €
11+2 397 €+2 178 €+219 €
12+2 397 €+2 309 €+88 €
13+2 397 €+2 445 €-48 €
14+2 397 €+2 583 €-186 €
15+2 397 €+2 725 €-328 €
16+2 397 €+2 871 €-474 €
17+2 397 €+3 020 €-623 €
18+2 397 €+3 173 €-776 €
19+2 397 €+3 330 €-933 €
20+2 397 €+3 490 €-1 093 €
21+2 397 €+3 655 €-1 258 €
22+2 397 €+3 824 €-1 427 €
23+2 397 €+3 997 €-1 600 €
24+2 397 €+4 175 €-1 778 €
25+2 397 €+4 357 €-1 960 €
Total+59 925 €+46 043 €+13 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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