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Potentiel immeuble - Terrain de 423m² constructible

VilleAurillac (15)
Surface211m²
Coût Total232 848€
Loyer Annuel24 678€
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+629€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 600 €
Surface : 211 m²
Prix au m² : 803,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 211 m², 8 pièces, 423 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Vous cherchez à investir dans un bien Sans copropriété ? J'ai le plaisir de vous présenter cette maison bicentenaire, transformable en 3 logements. 3 niveaux à exploiter de 64m², 86m², 92m². Le bien dispose également d'une cave, d'un appentis, d'un atelier et d'un garage pour un véhicule. Le terrain de 423m² est constructible et peut permettre de créer un parking, des garages ou un logement supplémentaire. Contactez-Moi pour ! Ludivine Belaigues (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 821968419 - Aurillac.

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.928449, 2.444941
Total : 232 848€
Prix d'acquisition : 169 600€
Travaux : 49 680€
Valeur du bien : 219 280€
Frais de notaire : 13 568€
Coût estimé : 13 568€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 2056€/mois
Loyer annuel estimé : 24678€/an
Fourchette totale : 1580€ - 2676€/mois
Fourchette annuelle : 18964€ - 32114€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :8.14% - 13.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 349,33 €/m²
Basé sur :379 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 709 €
Prix d'achat :169 600 €
Décote à l'achat :-115 109€ (-40.4%)
Marge achat-revente :51 861€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 848€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 134,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :87,32€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 222,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 563,83€
Coût de l'assurance :26 195,40€
Taxe foncière : 2 467,80€/an
Soit par mois : 205,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 056,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :628,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 211 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 22 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais un rafraîchissement serait bénéfique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais un rafraîchissement serait bénéfique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 680 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:880€
    Peinture salon: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 678 €/an
Calcul : 2 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 848 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 048 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 665 €
Revenus locatifs : +24 678 €
Charges déductibles : -60 665 €
Résultat foncier Année 1 : -35 987 €(Déficit de 35 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 985 €/an
Revenus locatifs : +24 678 €
Charges déductibles : -10 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 693 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14586.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 240 €(65% de 169 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 009 €/an
Calcul : 110 240 € × 3,636% = 4 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 678 €60 672 €7 477 €-35 994 €21 400 €14 594 €14 594 €
225 172 €10 790 €7 274 €14 382 €--212 €
325 675 €10 580 €7 065 €15 095 €---
426 188 €10 364 €6 849 €15 824 €---
526 712 €10 141 €6 625 €16 571 €---
627 247 €9 910 €6 395 €17 336 €---
727 791 €9 672 €6 157 €18 119 €---
828 347 €9 426 €5 911 €18 921 €---
928 914 €9 172 €5 656 €19 742 €---
1029 492 €8 909 €5 394 €20 583 €---
1130 082 €8 638 €5 122 €21 444 €---
1230 684 €8 358 €4 842 €22 326 €---
1331 298 €8 068 €4 553 €23 229 €---
1431 924 €7 769 €4 254 €24 154 €---
1532 562 €7 461 €3 945 €25 101 €---
1633 213 €7 142 €3 626 €26 072 €---
1733 878 €6 812 €3 296 €27 066 €---
1834 555 €6 472 €2 956 €28 084 €---
1935 246 €6 120 €2 604 €29 126 €---
2035 951 €5 757 €2 241 €30 195 €---
2136 670 €5 381 €1 866 €31 289 €---
2237 404 €4 994 €1 478 €32 410 €---
2338 152 €4 593 €1 078 €33 558 €---
2438 915 €4 180 €664 €34 735 €---
2539 693 €3 752 €237 €35 941 €---
TOTAL790 444 €245 134 €107 564 €545 309 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 182 €-6 420 €+11 602 €
2+5 182 €0 €+5 182 €
3+5 182 €+4 465 €+717 €
4+5 182 €+4 747 €+435 €
5+5 182 €+4 971 €+211 €
6+5 182 €+5 201 €-19 €
7+5 182 €+5 436 €-254 €
8+5 182 €+5 676 €-494 €
9+5 182 €+5 923 €-741 €
10+5 182 €+6 175 €-993 €
11+5 182 €+6 433 €-1 251 €
12+5 182 €+6 698 €-1 516 €
13+5 182 €+6 969 €-1 787 €
14+5 182 €+7 246 €-2 064 €
15+5 182 €+7 530 €-2 348 €
16+5 182 €+7 822 €-2 640 €
17+5 182 €+8 120 €-2 938 €
18+5 182 €+8 425 €-3 243 €
19+5 182 €+8 738 €-3 556 €
20+5 182 €+9 058 €-3 876 €
21+5 182 €+9 387 €-4 205 €
22+5 182 €+9 723 €-4 541 €
23+5 182 €+10 068 €-4 886 €
24+5 182 €+10 421 €-5 239 €
25+5 182 €+10 782 €-5 600 €
Total+129 550 €+163 593 €+-34 043 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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