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Appartement à vendre

VilleCoudray-Montceaux (91)
Surface81.25m²
Coût Total207 720€
Loyer Annuel14 155€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 81.25 m²
Prix au m² : 2 326,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, 2 terrasses, calme, Gardien, Digicode, Interphone

Résidence LES TERRASSES .

Appartement au deuxième étage traversant, composé d'une entrée au cellier, d'une cuisine aménagée et équipée, un grand salon salle à manger donnant sur deux terrasses de plus de 8m2 chacune dont une avec vue Seine ; un espace nuit composé de deux chambres, un très grand espace dressing, une salle de bain et un WC indépendant.

Une place de parking en sous-sol. Charges de copropriété comprenant le chauffage, l'eau chaude, l'ascenseur, la gardienne, l'entretien des parties communes intérieures et extérieures, l'eau froide.

Pour des plus amples informations ou pour convenir d'un rendez-vous de visite, n'hésitez pas à contacter Nicolas.

Copropriété de 167 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3.00 euros.

Ville : Coudray-Montceaux
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91830
Coordonnées : 48.561492, 2.486139
Total : 207 720€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 3 600€
Valeur du bien : 192 600€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.25m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.94€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1180€/mois
Loyer annuel estimé : 14155€/an
Fourchette totale : 1052€ - 1323€/mois
Fourchette annuelle : 12620€ - 15878€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 776,35 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 578 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-36 578€ (-16.2%)
Marge achat-revente :17 858€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 006,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :60,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 067,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 312,55€
Coût de l'assurance :18 175,50€
Taxe foncière : 1 415,54€/an
Soit par mois : 117,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,25€/mois
Soit par an : 3,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 179,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de cuisine pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne, mais un léger rafraîchissement serait bénéfique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints de la salle de bain pour améliorer l'esthétique
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, mais un léger rafraîchissement serait bénéfique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coudray-Montceaux. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs pour la peinture sont estimés à 30€/m² en moyenne, incluant fourniture et pose.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 155 €/an
Calcul : 1 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 720 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 416 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 306 €
Revenus locatifs : +14 155 €
Charges déductibles : -12 306 €
Résultat foncier Année 1 : 1 850 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 706 €/an
Revenus locatifs : +14 155 €
Charges déductibles : -8 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 450 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 155 €12 312 €6 567 €1 843 €---
214 439 €8 533 €6 388 €5 905 €---
314 727 €8 348 €6 203 €6 379 €---
415 022 €8 157 €6 012 €6 865 €---
515 322 €7 960 €5 815 €7 362 €---
615 629 €7 757 €5 611 €7 872 €---
715 941 €7 547 €5 401 €8 395 €---
816 260 €7 330 €5 184 €8 930 €---
916 585 €7 106 €4 960 €9 480 €---
1016 917 €6 874 €4 729 €10 043 €---
1117 255 €6 636 €4 490 €10 620 €---
1217 600 €6 389 €4 244 €11 211 €---
1317 952 €6 135 €3 989 €11 818 €---
1418 312 €5 872 €3 726 €12 440 €---
1518 678 €5 601 €3 455 €13 077 €---
1619 051 €5 320 €3 175 €13 731 €---
1719 432 €5 031 €2 886 €14 401 €---
1819 821 €4 733 €2 587 €15 088 €---
1920 217 €4 424 €2 279 €15 793 €---
2020 622 €4 106 €1 960 €16 516 €---
2121 034 €3 777 €1 632 €17 257 €---
2221 455 €3 438 €1 292 €18 017 €---
2321 884 €3 088 €942 €18 796 €---
2422 322 €2 726 €580 €19 596 €---
2522 768 €2 352 €207 €20 416 €---
TOTAL453 402 €151 552 €94 313 €301 851 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 973 €+553 €+2 420 €
2+2 973 €+1 772 €+1 201 €
3+2 973 €+1 914 €+1 059 €
4+2 973 €+2 059 €+914 €
5+2 973 €+2 209 €+764 €
6+2 973 €+2 362 €+611 €
7+2 973 €+2 518 €+455 €
8+2 973 €+2 679 €+294 €
9+2 973 €+2 844 €+129 €
10+2 973 €+3 013 €-40 €
11+2 973 €+3 186 €-213 €
12+2 973 €+3 363 €-390 €
13+2 973 €+3 545 €-572 €
14+2 973 €+3 732 €-759 €
15+2 973 €+3 923 €-950 €
16+2 973 €+4 119 €-1 146 €
17+2 973 €+4 320 €-1 347 €
18+2 973 €+4 527 €-1 554 €
19+2 973 €+4 738 €-1 765 €
20+2 973 €+4 955 €-1 982 €
21+2 973 €+5 177 €-2 204 €
22+2 973 €+5 405 €-2 432 €
23+2 973 €+5 639 €-2 666 €
24+2 973 €+5 879 €-2 906 €
25+2 973 €+6 125 €-3 152 €
Total+74 325 €+90 555 €+-16 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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